De zaak in het kort
In deze zaak voor de rechtbank Noord-Holland, kantonrechter te Haarlem, draaide het om een geschil tussen twee appartementseigenaren en de Vereniging van Eigenaren (VvE) van een appartementencomplex. De eigenaren, hierna [verzoeker 1] en [verzoeker 2] genoemd, verzochten de rechtbank om de besluiten van de VvE nietig te verklaren of te vernietigen. Deze besluiten betroffen het verwijderen van een scheidingsmuur tussen het complex en een aangrenzend hotel, [verweerder 4], en het openen van balkons aan deze erfgrens. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de verzoeken niet-ontvankelijk waren omdat er geen officieel besluit was genomen door de VvE.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak vond zijn oorsprong in een appartementencomplex dat was gesplitst in twaalf appartementsrechten. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] waren beiden eigenaar van één appartementsrecht binnen dit complex. De overige tien appartementsrechten waren eigendom van [verweerder 3], die ook eigenaar was van het aangrenzende hotel, [verweerder 4]. De gemeenschappelijke tuin van de VvE grensde aan het hotel, en in 2020 verwijderde [verweerder 3] een scheidingsmuur tussen het hotel en de tuin. Hoewel de VvE besloot de muur verwijderd te houden, vernietigde de kantonrechter dit besluit later wegens strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid.
In 2021 maakten de partijen afspraken over het plaatsen van een nieuwe afscheidingsmuur. Echter, in 2022 ontstond opnieuw een geschil toen een voorstel om een civiele procedure tegen het hotel te starten, werd afgewezen door de VvE. De kantonrechter oordeelde toen dat het besluit om niet te procederen gerechtvaardigd was, ondanks de verstrengeling van belangen van [verweerder 3].
Tijdens een VvE-vergadering in 2024 werd opnieuw een voorstel gedaan om de schutting te verwijderen en de balkons te openen. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] waren het hier niet mee eens en stelden dat [verweerder 3], nu met 80% van de stemmen, niet zomaar de eerdere afspraken kon negeren.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft allereerst beoordeeld of zij bevoegd was om kennis te nemen van het verzoek tot nietigverklaring van het besluit van de VvE. Hoewel normaal gesproken de rechtbank en niet de kantonrechter bevoegd zou zijn, was de kantonrechter in dit geval bevoegd vanwege het gelijktijdige verzoek tot vernietiging van het besluit. Echter, de rechtbank oordeelde dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] niet-ontvankelijk waren in hun verzoeken. De kern van het oordeel was dat er geen officieel besluit was genomen door de VvE, ondanks de notulen van de vergadering waarin een termijn van 30 dagen werd genoemd voor het inbrengen van bezwaren. Deze termijn verwees alleen naar een terugkoppeling van bevindingen, en er was geen sprake van een formeel besluit.
De kantonrechter merkte tevens op dat de eerdere schikkingsafspraak over de scheidingsmuur niet zomaar terzijde kon worden geschoven zonder nieuwe en bijzondere omstandigheden, die in dit geval niet waren aangetoond.
Omdat de VvE deels verantwoordelijk was voor de onduidelijkheid die tot het indienen van de verzoeken had geleid, besloot de rechtbank de proceskosten te compenseren, zodat elke partij zijn eigen kosten zou dragen.
Al met al benadrukt deze uitspraak het belang van duidelijke besluitvorming binnen VvE’s en de noodzaak voor eigenaren om formele besluiten goed te documenteren, vooral wanneer er sprake is van complexe eigendomsverhoudingen en potentieel tegenstrijdige belangen. De zaak illustreert verder de juridische uitdagingen die kunnen ontstaan wanneer meerderheidsbelangen binnen een VvE botsen met die van minderheidsbelangen, en hoe deze in overeenstemming met de principes van redelijkheid en billijkheid moeten worden behandeld.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
