De zaak in het kort
In deze zaak stond de vraag centraal of de koopovereenkomst tussen Elite Wonen B.V. en de gedaagde moest worden nagekomen of dat de ontbinding ervan gerechtvaardigd was. De kwestie draaide om de verkoop van een appartement in Den Haag, waarbij een dakterras en dakopbouw een cruciale rol speelden. De gedaagde stelde dat de koopovereenkomst niet nagekomen kon worden door Elite, omdat de dakopbouw niet correct in de splitsingsakte was opgenomen, waardoor deze juridisch gezien niet aan de koper overgedragen kon worden. Elite daarentegen was van mening dat zij aan alle voorwaarden voor de overdracht had voldaan en eiste dat de koopovereenkomst werd nagekomen.
Het verloop van het proces en de feiten
Partijen hadden op 7 september 2024 een koopovereenkomst gesloten waarbij de gedaagde het appartementsrecht van Elite kocht, inclusief een dakterras en dakopbouw. De dakopbouw was echter nog niet opgenomen in de juridische splitsing van het gebouw, zoals vastgelegd in de bestaande akte. Dit betekende dat de juridische eigendom van de dakopbouw bij de Vereniging van Eigenaars (VvE) lag en niet bij Elite. Voor de verkoop was het noodzakelijk dat dit eigendomsrecht werd aangepast.
Op 12 augustus 2024 werd de gedaagde door de notaris geïnformeerd over bezwaren van de VvE met betrekking tot de dakopbouw. De VvE was van mening dat de dakopbouw zonder hun goedkeuring was gerealiseerd en eiste een schadevergoeding. Hierdoor ontstond een patstelling, omdat de splitsingsakte niet zonder hun medewerking gewijzigd kon worden.
De gedaagde stelde Elite in gebreke en eiste dat de koopovereenkomst werd nagekomen door de levering van de woning inclusief de dakopbouw, anders zou hij de overeenkomst ontbinden. Elite betaalde een schadevergoeding aan de VvE, waarna zij instemden met de wijziging van de splitsingsakte. Deze wijziging hield echter in dat de verantwoordelijkheid voor eventuele schade aan de dakopbouw volledig bij de eigenaar van het appartementsrecht kwam te liggen.
De gedaagde was het niet eens met deze extra aansprakelijkheid en stelde dat dit een wezenlijke wijziging van de overeenkomst betrof. Hij ontbond de overeenkomst en eiste de waarborgsom terug, evenals een boete van Elite. Elite daarentegen eiste dat de gedaagde de koopovereenkomst zou nakomen en stelde hem aansprakelijk voor de ontbinding van de overeenkomst.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter moest beoordelen of de ontbinding door de gedaagde terecht was en of de koopovereenkomst alsnog nagekomen moest worden. De rechter stelde vast dat Elite op het moment van de oorspronkelijke leveringsdatum niet aan haar verplichtingen kon voldoen, aangezien de splitsingsakte nog niet was gewijzigd. Hoewel Elite later aan de voorwaarden leek te voldoen, was er geen duidelijke afspraak gemaakt met de gedaagde over het moment van levering, waardoor hij terecht kon stellen dat de overeenkomst niet was nagekomen.
Bovendien vond de rechter dat de extra aansprakelijkheidsbepaling in de nieuwe splitsingsakte een wezenlijke verandering was ten opzichte van de oorspronkelijke overeenkomst. Dit gaf de gedaagde voldoende grond om de overeenkomst te ontbinden, aangezien hij niet akkoord was gegaan met deze wijziging. De rechter wees de vordering van Elite af en veroordeelde haar tot het betalen van de proceskosten aan de gedaagde.
De uitspraak benadrukt de noodzaak voor verkopers om zorg te dragen voor een tijdige en correcte juridische regeling van eigendomsrechten, vooral als deze complex zijn door gemeenschappelijke eigendommen zoals in een VvE. Ook toont het aan hoe belangrijk het is om duidelijke afspraken te maken over de voorwaarden van een koopovereenkomst, inclusief alle wijzigingen die zich kunnen voordoen tijdens het proces.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
