De zaak in het kort
In deze zaak staat de vraag centraal of een koopovereenkomst tussen Elite Wonen B.V. en een koper, aangeduid als [gedaagde], moet worden nagekomen of dat de overeenkomst terecht is ontbonden. De overeenkomst betreft een appartementsrecht in Den Haag, inclusief een omstreden dakopbouw. [gedaagde] ontbond de koopovereenkomst, stellende dat Elite niet kon leveren wat was overeengekomen. Elite vordert dat [gedaagde] meewerkt aan de levering van het appartement en de bijbehorende betaling van de koopsom.
Het verloop van het proces en de feiten
Elite Wonen B.V., gevestigd te Den Haag, had een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] voor de verkoop van een appartementsrecht op de tweede verdieping van een gebouw. Deze omvatte ook een dakopbouw die was gerealiseerd door Elite. Deze dakopbouw was niet opgenomen in de splitsingsakte van de gemeenschap van eigenaren, zoals vastgelegd in een eerdere akte van 17 mei 2019. De koopovereenkomst vermeldde dat de leveringsakte op 21 augustus 2024 zou worden gepasseerd. Echter, voorafgaand aan de levering, ontstonden er problemen met de Vereniging van Eigenaren (VvE) over de legaliteit en de eigendom van de dakopbouw.
De VvE had bezwaren over de dakopbouw, omdat er geen VvE-besluit aan ten grondslag lag en er twijfels waren over de constructiekwaliteit. [gedaagde] werd hierover geïnformeerd door de notaris en stelde Elite in gebreke op 19 augustus 2024. [gedaagde] stelde dat Elite niet kon leveren wat was verkocht, namelijk een appartement met een dakopbouw die goedgekeurd was door de VvE. Hij gaf Elite de kans om dit voor 29 augustus 2024 te regelen, anders zou hij de koopovereenkomst ontbinden en een boete eisen.
Elite slaagde erin om op 27 augustus 2024 de splitsingsakte te wijzigen met instemming van de VvE, maar met een extra bepaling die [gedaagde] aansprakelijk stelde voor eventuele schade veroorzaakt door de dakopbouw. [gedaagde] weigerde deze aansprakelijkheid te accepteren en bevestigde de ontbinding van de koopovereenkomst. Hij eiste de waarborgsom van € 71.000 terug en claimde een boete van hetzelfde bedrag. Elite stelde echter dat [gedaagde] geen recht had op ontbinding en vorderde nakoming van de koopovereenkomst.
De beslissing van de rechtbank.
De voorzieningenrechter moest beslissen of het gerechtvaardigd was de gevraagde ordemaatregel te treffen, namelijk [gedaagde] te verplichten mee te werken aan de levering van het appartement. De rechter overwoog dat Elite op 21 augustus 2024 in verzuim was, omdat de splitsingsakte toen nog niet was gewijzigd. [gedaagde] had Elite tot 29 augustus 2024 gegeven om alsnog te leveren, maar Elite had [gedaagde] niet tijdig geïnformeerd of uitgenodigd voor de levering bij de notaris. Bovendien was de definitieve wijzigingsakte anders dan de conceptakte die [gedaagde] bij de koop had ontvangen, met een extra bepaling over aansprakelijkheid die [gedaagde] niet had geaccepteerd.
De rechter oordeelde dat de ontbinding door [gedaagde] voldoende gegrond was, gezien het feit dat Elite niet aan de voorwaarden had voldaan om de levering te realiseren binnen de gestelde termijn. Ook het feit dat de extra bepaling in de wijzigingsakte een wezenlijke verandering inhield ten opzichte van de oorspronkelijke voorwaarden, speelde een rol. Hierdoor was de ontbinding van de overeenkomst door [gedaagde] gerechtvaardigd en wees de rechtbank de vordering van Elite af.
Elite werd veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 1.605, te betalen binnen veertien dagen. De rechter benadrukte dat Elite onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de ontbinding door [gedaagde] geen stand zou houden in een bodemprocedure, wat leidde tot de afwijzing van de vordering.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.