De zaak in het kort
De zaak betreft een geschil tussen verkopers en kopers van een appartement over de oppervlakte van het appartementsrecht. In de koopovereenkomst werd een woonoppervlakte van 99m² vermeld, terwijl het appartementsrecht slechts recht gaf op het exclusieve gebruik van 70m². Beide partijen maakten aanspraak op een contractuele boete van 10% van de koopprijs vanwege vermeende wanprestatie door de andere partij. De kantonrechter oordeelde dat de verkopers de boete hadden verbeurd omdat zij niet konden leveren wat beloofd was. Het gerechtshof heeft dit oordeel in hoger beroep bevestigd, maar de boete gematigd tot het bedrag van de werkelijke schadevergoeding.
Het verloop van het proces en de feiten
De verkopers en kopers sloten een koopovereenkomst voor een appartement. Het appartement werd aangeboden met een oppervlakte van 99m², terwijl het daadwerkelijke appartementsrecht slechts 70m² omvatte. De kopers ontdekten deze discrepantie nadat zij een taxatierapport hadden laten opstellen. Zij ontbonden de koopovereenkomst op 16 december 2022, omdat de verkopers volgens hen wanprestatie pleegden door niet het juiste aantal vierkante meters te leveren. De verkopers stelden op hun beurt de kopers in gebreke wegens het niet verstrekken van een bankgarantie en ontbonden de overeenkomst ook.
Bij de kantonrechter vorderden de verkopers een boete van de kopers, terwijl de kopers een tegenvordering indienden om de verkopers tot betaling van de boete te veroordelen. De kantonrechter oordeelde in het voordeel van de kopers en veroordeelde de verkopers tot betaling van de boete, alsmede tot vergoeding van de proceskosten. De kantonrechter stelde dat de kopers terecht de overeenkomst hadden ontbonden vanwege de onjuiste voorstelling van het appartementsrecht.
De verkopers gingen in hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden en voerden onder meer aan dat de kopers niet gerechtigd waren om de overeenkomst te ontbinden en dat zij de boete ten onrechte hadden verbeurd. Zij stelden dat de kopers zich ten onrechte op een financieringsvoorbehoud hadden beroepen en dat zij niet tijdig een taxatierapport hadden overgelegd.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof oordeelde dat de verkopers verantwoordelijk waren voor het leveren van een appartementsrecht met het exclusieve gebruik van 99m², zoals in de koopovereenkomst vermeld. De kantonrechter had terecht vastgesteld dat de verkopers hadden nagelaten de juiste oppervlakte te leveren en dat de kopers daarom gerechtigd waren de overeenkomst te ontbinden. Volgens het hof was de mededeling van de makelaar van de verkopers, dat het gebruik van de zolderruimte gedoogd werd maar niet juridisch kon worden geleverd, voldoende voor de kopers om de overeenkomst te ontbinden.
Het hof wees het beroep van de verkopers op het financieringsvoorbehoud af en stelde vast dat de kopers niet in verzuim waren geraakt. De kopers hadden het recht om de overeenkomst te ontbinden vanwege de weigering van hun financier om een lening te verstrekken, wat mede was veroorzaakt door de onjuiste voorstelling van de woonoppervlakte.
Het hof besloot de boete te matigen tot de werkelijke schade van de kopers, die werd vastgesteld op € 6.377,65 inclusief btw. Het hof vond dat de verkopers een boete hadden verbeurd die buitensporig was in verhouding tot de werkelijke schade en paste daarom matiging toe. Het hof bekrachtigde het oordeel van de kantonrechter dat de verkopers de boete hadden verbeurd, maar de boete werd gematigd tot het bedrag van de werkelijke schade.
Tot slot droegen beide partijen hun eigen kosten van het hoger beroep, en oordeelde het hof dat de verkopers € 1.048 aan proceskosten moesten betalen aan de kopers. Het arrest werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, hetgeen betekent dat de uitspraak onmiddellijk kan worden uitgevoerd, zelfs als een van de partijen in cassatie gaat bij de Hoge Raad.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
