De zaak in het kort
In de zaak voor de rechtbank Gelderland betwistte een appartementseigenaar de door de gemeente Apeldoorn vastgestelde WOZ-waarde van haar woning voor het jaar 2023. De eigenaar had bezwaar aangetekend tegen de vastgestelde waarde van € 250.000, maar de gemeente verwierp dit bezwaar. Vervolgens kwam de zaak voor de rechter, waar de eigenaar haar stellingen tegen de waardebepaling opnieuw naar voren bracht, inclusief nieuwe argumenten die tijdens de zitting werden gepresenteerd.
Het verloop van het proces en de feiten
De eigenaar van een appartement in een appartementencomplex te Apeldoorn had de woning op 11 september 2020 gekocht voor € 198.825 en was er op 15 mei 2021 gaan wonen. De gemeente had de waarde van de woning voor 2023 op € 250.000 vastgesteld op basis van de WOZ-waarde per 1 januari 2022. Deze waardebepaling leidde tot een overeenkomstige aanslag onroerendezaakbelasting.
Tijdens de zitting op 11 november 2024 werd het beroep behandeld. De eigenaar had zelf de procedure gevoerd en werd vergezeld door haar vader. Namens de heffingsambtenaar waren een taxateur en een andere vertegenwoordiger aanwezig. De rechtbank moest beoordelen of de gemeente de waarde van de woning terecht had vastgesteld.
Voor de waardebepaling baseerde de taxateur van de gemeente zich op de koopsom van de woning, waarover een indexering was toegepast om de waarde van de woning op de peildatum te bepalen. De indexering hield rekening met een stijging van de marktprijzen tussen de koopdatum en de waardepeildatum, wat resulteerde in een geschatte waarde van € 252.000. De heffingsambtenaar stelde dat de vastgestelde waarde van € 250.000 niet te hoog was, onderbouwd door vergelijkingen met andere appartementen.
De eigenaar betoogde dat zij te veel had betaald voor de woning en dat de vraagprijs van € 195.000 als basis voor de waardebepaling moest worden gebruikt. Volgens haar zou dit, na een indexatie voor het half jaar voorafgaand aan de waardepeildatum, leiden tot een waarde van € 202.000. Verder gaf zij aan dat er schade aan de gevel van het gebouw was, wat volgens haar de waarde zou moeten drukken voor het belastingjaar 2023.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond. Ze oordeelde dat de gemeente de WOZ-waarde correct had vastgesteld en dat de indexering op een juiste manier was toegepast. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. Het gebruik van de koopsom als basis voor de waardebepaling was in overeenstemming met de regelgeving.
De rechtbank verwierp het argument van de eigenaar dat er van de vraagprijs moest worden uitgegaan. Vraagprijzen zijn geen marktgegevens, omdat ze niet de daadwerkelijke prijs vertegenwoordigen die kopers bereid zijn te betalen. Bovendien had de eigenaar de woning gekocht voor een hogere prijs dan de vraagprijs, wat juist de marktrealiteit weerspiegelde. De rechtbank benadrukte dat de indexering vanaf de juiste koopdatum was toegepast en dat de stijging van 24% gedurende 2021 goed was onderbouwd door de heffingsambtenaar.
Wat betreft de schade aan de gevel van het gebouw, vond de rechtbank dat de eigenaar onvoldoende bewijs had geleverd om aan te tonen dat de schade al op 1 januari 2023 bestond en een waardedruk uitoefende. De enkele notulen van de Vereniging van Eigenaren waren onvoldoende als bewijs. De rechtbank wees erop dat de eigenaar de bewijslast had om de waardevermindering aannemelijk te maken, wat niet was gelukt.
Verder betoogde de eigenaar dat zij niet was gehoord tijdens de bezwaarprocedure, wat zij als onzorgvuldig ervoer. De rechtbank oordeelde echter dat de gemeente niet verplicht was om haar te horen, aangezien zij hier niet specifiek om had verzocht. Het was niet ongebruikelijk dat de heffingsambtenaar pas tijdens de beroepsfase een schikkingsvoorstel deed.
De conclusie van de rechtbank was dat alle beroepsgronden van de eigenaar faalden, waardoor de WOZ-waarde en de daarop gebaseerde aanslag in stand bleven. Het beroep werd ongegrond verklaard, en de eigenaar kreeg geen vergoeding voor het griffierecht of haar proceskosten. Ze werd tevens geïnformeerd over de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan binnen zes weken na de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.