De zaak in het kort
In de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, gepubliceerd op 1 april 2025, staat een geschil centraal tussen een woningbouwvereniging, Thús Wonen, en een ondernemer die een restaurant exploiteert. Beide zijn eigenaren van afzonderlijke appartementsrechten in hetzelfde pand. Het geschil draait om het gebruik van een gang die tot het appartementsrecht van Thús Wonen behoort, maar door de ondernemer voor verschillende doeleinden wordt gebruikt. Thús Wonen beschuldigt de ondernemer van overlast, terwijl de ondernemer van mening is dat het gebruik van de gang gerechtvaardigd en noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering.
Het verloop van het proces en de feiten
Het pand aan de Voorstraat 63 in Kollum werd in 2011 in twee appartementsrechten gesplitst. Het eerste appartementsrecht omvatte de bedrijfsruimte op de begane grond, in gebruik als restaurant, en het tweede appartementsrecht omvatte de rest van de begane grond en de bovenliggende woonheden, eigendom van Thús Wonen. De gang in kwestie behoort tot het tweede appartementsrecht en geeft toegang tot de wooneenheden en enkele faciliteiten die door het restaurant worden gebruikt, zoals een brievenbus, airconditioning en opslagruimtes.
Thús Wonen klaagde dat de ondernemer, [naam1], onrechtmatig gebruik maakte van de gang, wat leidde tot stankoverlast en hinder door de opslag van terrasmeubilair en frequente passage door personeel. De rechtbank oordeelde in eerste instantie grotendeels in het voordeel van Thús Wonen en veroordeelde [naam1] om het gebruik van de gang te staken, behalve in specifieke gevallen zoals voorzien in artikel 5:56 BW. [naam1] ging echter in hoger beroep tegen deze beslissing.
In hoger beroep voerde [naam1] aan dat Thús Wonen misbruik maakt van haar eigendomsrechten door het gebruik van de gang te weigeren. Het hof moest hierbij de splitsingsakte en het feitelijke gebruik van de gang in overweging nemen. Het hof constateerde dat de gang sinds de splitsing in gebruik was geweest voor het bereiken van de brievenbus, kasten en airco, en dat dit gebruik niet hinderlijk was voor de bewoners van de wooneenheden.
De beslissing van de rechtbank
Het hof besloot de eerdere beslissing van de rechtbank gedeeltelijk te vernietigen. Het oordeelde dat Thús Wonen misbruik maakte van haar rechten door het gebruik van de gang te beperken voor [naam1] voor zover het ging om het toegang krijgen tot de brievenbus, airco, kasten en het bereiken van de afvalcontainer. Het hof bepaalde dat [naam1] niet mag worden verhinderd de gang te gebruiken voor deze specifieke doeleinden, omdat het een onevenredige belemmering zou vormen voor de bedrijfsvoering van het restaurant.
Echter, het hof oordeelde anders over het gebruik van de gang voor bevoorrading vanuit een nabijgelegen garage en voor de bewegingen van bezorgers. Voor deze doeleinden vond het hof geen onevenredige belemmering in het weigeren van toegang door Thús Wonen, omdat er alternatieve routes mogelijk zijn, en omdat dit gebruik niet was voorzien ten tijde van de splitsing van het pand in appartementsrechten.
Daarnaast bevestigde het hof dat de nooddeur in de keuken gesloten moet blijven, behalve in noodgevallen en bij het noodzakelijke gebruik voor de toegang tot de kasten, de brievenbus, de airco en de afvalcontainer. Het openhouden van de nooddeur zou anders voor onredelijke hinder kunnen zorgen.
Het hof veroordeelde Thús Wonen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep, omdat [naam1] grotendeels in het gelijk werd gesteld. De dwangsommen die door de rechtbank waren opgelegd, bleven gehandhaafd.
Deze zaak benadrukt de complexiteit van rechten en verantwoordelijkheden binnen een gesplitst pand en het belang van duidelijke afspraken en documentatie in de splitsingsakte. Het hof heeft de balans gezocht tussen eigendomsrechten en de praktische noodzaak voor het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, waarbij het gebruik voor essentiële bedrijfsactiviteiten werd toegestaan, maar niet voor activiteiten die konden worden uitgevoerd via alternatieve routes.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
