De zaak in het kort
In deze zaak werd door Damvast II B.V. (hierna Damvast) een verzoek ingediend bij de rechtbank Amsterdam om een besluit van de Vereniging van Eigenaren (VvE) te schorsen en nietig te verklaren, dan wel te vernietigen. Het besluit ging over de vervanging van gemeenschappelijke kozijnen en glas in een appartementencomplex. Damvast was van mening dat het besluit onterecht was en dat het vervangen van de kozijnen en het glas niet noodzakelijk was. De VvE daarentegen verdedigde dat de vervanging noodzakelijk was voor onderhoud en verduurzaming van het gebouw. De rechtbank oordeelde dat het besluit van de VvE rechtmatig was en wees het verzoek van Damvast af.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een verzoekschrift van Damvast op 27 juni 2024, waarin zij de vernietiging of nietigverklaring van het besluit van de VvE van 10 juni 2024 vroeg. Dit besluit hield in dat de VvE akkoord ging met een offerte van Interwindow voor het vervangen van kozijnen en glas in het gebouw. Het gebouw was bij een akte van 1992 gesplitst in vier appartementsrechten, en het bijbehorende splitsingsreglement bepaalde dat de VvE verantwoordelijk was voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen, waaronder de kozijnen en ramen.
Damvast betoogde dat er geen noodzaak was om de kozijnen en het glas te vervangen, en dat de kosten niet gerechtvaardigd waren. Zij baseerde dit onder andere op een rapport van ONE Expertise B.V., dat concludeerde dat de kozijnen weliswaar verouderd waren, maar niet noodzakelijk aan vervanging toe waren. Bovendien stelde Damvast dat kunststof kozijnen in de voorgevel niet waren toegestaan volgens gemeentelijke regelgeving en dat het besluit nietig was omdat de bestuurder van de VvE niet aanwezig was tijdens de vergadering waarin het besluit werd genomen.
De VvE voerde aan dat de kozijnen en ramen, die uit 1939 dateren, sterk verouderd waren en niet meer voldeden aan de huidige standaarden. Het rapport van Interwindow ondersteunde dit standpunt door te wijzen op gebreken zoals kieren, met folie tochtvrij gemaakte ramen, en enkel glas zonder isolatiewaarde. De VvE stelde dat vervanging noodzakelijk was om verdere schade en hogere toekomstige kosten te voorkomen.
Tijdens de mondelinge behandeling op 13 maart 2025 werden de standpunten van beide partijen verder toegelicht. De kantonrechter achtte zich bevoegd om zowel het verzoek om nietigverklaring als dat om vernietiging te behandelen.
De beslissing van de rechtbank
De kantonrechter oordeelde dat het besluit van de VvE niet nietig was. Het splitsingsreglement vereiste niet dat de bestuurder van de VvE bij de vergadering aanwezig moest zijn, en de vergadering was gerechtigd een voorzitter te benoemen uit de aanwezige eigenaars. Ook was er geen strijd met de statuten of de wet.
Wat betreft de vraag of het besluit vernietigd moest worden, oordeelde de kantonrechter dat er geen sprake was van strijd met de redelijkheid en billijkheid. De VvE had voldoende onderbouwd dat vervanging van de kozijnen en ramen noodzakelijk was, mede gezien de gedateerdheid en gebrekkigheid. De leden van de VvE hadden in redelijkheid voor de vervanging gekozen als onderdeel van een duurzamer onderhoudsbeleid. Het besluit was dus niet onaanvaardbaar, zelfs als het financieel nadelig uitpakte voor Damvast.
Ten aanzien van het bezwaar van Damvast dat kunststof kozijnen niet waren toegestaan, merkte de kantonrechter op dat dit pas na de vergadering duidelijk werd. Het besluit was gebaseerd op de eerste offerte en kon daarom niet op deze grond worden vernietigd. De VvE had bovendien een vergunningaanvraag ingediend voor houten kozijnen, waarmee het bezwaar van Damvast werd ondervangen.
Het argument van Damvast dat meerdere offertes hadden moeten worden opgevraagd werd verworpen, omdat de VvE ook een andere offerte had aangevraagd. De kantonrechter vond de prijs van de opdracht niet onredelijk of onvoldoende onderbouwd.
Het verzoek van Damvast werd afgewezen en zij werd veroordeeld in de proceskosten, welke aan de kant van de VvE op nihil werden gesteld, omdat de VvE zich niet door een professioneel gemachtigde had laten bijstaan. Het tegenverzoek van de VvE om Damvast te veroordelen in de vertragingsschade werd eveneens afgewezen, omdat dit alleen via een dagvaarding kon worden ingesteld.
De beschikking werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze direct kon worden uitgevoerd, zelfs als een van de partijen hoger beroep zou instellen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
