De zaak in het kort
De rechtbank Den Haag heeft zich gebogen over een geschil tussen Ranko B.V., een verhuurder van bedrijfsruimte, en een huurder, aangeduid als [gedaagde], die een horecagelegenheid exploiteert in het gehuurde pand. Het geschil betreft funderingswerkzaamheden die noodzakelijk zijn vanwege de opbouw van een nieuwe bouwlaag boven het gehuurde pand. Deze opbouw is gerealiseerd met instemming van alle appartementseigenaren, waaronder Ranko B.V. De funderingswerkzaamheden zijn vereist om de stabiliteit van de nieuwe bouwlaag te waarborgen. Ranko B.V. vordert dat [gedaagde] zijn medewerking verleent aan deze werkzaamheden, terwijl [gedaagde] hiertegen bezwaar maakt, onder andere omdat de werkzaamheden de exploitatie van zijn horecazaak kunnen verstoren.
Het verloop van het proces en de feiten
Ranko B.V. verhuurt sinds 1 juli 2021 een bedrijfsruimte aan [gedaagde] waar hij een horecazaak runt. Boven deze bedrijfsruimte bevindt zich een woning die eigendom is van Carmel Residential II Coöperatief U.A. De eigenaren van de topetage hebben met instemming van de andere appartementseigenaren, waaronder Ranko B.V. en Carmel Residential, een extra bouwlaag gerealiseerd. De gemeente Den Haag heeft hiervoor op 7 februari 2024 een omgevingsvergunning verleend, en de splitsingsakte is op 7 februari 2025 gewijzigd.
Ranko B.V. heeft ingestemd met de opbouw en de bijbehorende funderingswerkzaamheden, die onder andere bestaan uit het plaatsen van schroefinjectiepalen bij de steunpilaren in het gehuurde pand. [gedaagde] weigert echter zijn medewerking aan deze werkzaamheden te verlenen. Ranko B.V. heeft daarop een kort geding aangespannen om [gedaagde] te dwingen tot medewerking. Ranko beroept zich op artikel 7:220 lid 1 BW en artikel 5:56 BW, waarin staat dat appartementseigenaren verplicht zijn om mee te werken aan dergelijke werkzaamheden. Bovendien is in de huurovereenkomst vastgelegd dat [gedaagde] de voorschriften uit de splitsingsakte en reglementen moet naleven.
[gedaagde] voert verweer en stelt dat er geen sprake is van spoedeisend belang voor een kort geding. Hij betoogt dat hij geen medewerking hoeft te verlenen omdat de werkzaamheden niet onder renovatie of dringende onderhoudswerkzaamheden vallen. Daarnaast vreest hij dat de werkzaamheden de exploitatie van zijn horecagelegenheid verstoren en dat er sprake is van onveilige omstandigheden.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter oordeelt dat de vordering van Ranko B.V. kan worden toegewezen. De rechter acht het aannemelijk dat een bodemprocedure niet kan worden afgewacht omdat de funderingsversterking op korte termijn moet worden uitgevoerd. Ranko B.V. heeft een spoedeisend belang bij de uitvoering van de werkzaamheden, mede omdat er al een aannemer klaarstaat.
De rechter wijst erop dat de splitsingsakte is gewijzigd met instemming van alle appartementseigenaren, en dat deze eigenaren verplicht zijn mee te werken aan de noodzakelijke werkzaamheden. Dit geldt ook voor [gedaagde], als huurder, op grond van artikel 5:120 BW en de algemene bepalingen van de huurovereenkomst. Deze verplichten hem om medewerking te verlenen aan de funderingswerkzaamheden die betrekking hebben op de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw.
Wat betreft de veiligheid van de werkzaamheden, stelt de rechter dat de werkzaamheden zijn goedgekeurd door de gemeente en dat er geen evidente misslagen zijn gebleken. Om tegemoet te komen aan de zorgen van [gedaagde], dienen de aannemer en constructeur de vragen van een door [gedaagde] ingeschakelde deskundige te beantwoorden en indien gewenst contact te houden tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.
De werkzaamheden zijn gepland om binnen twee weken te worden afgerond, met minimale verstoring voor de horecagelegenheid, aangezien deze in de vroege ochtend worden uitgevoerd. De rechter oordeelt dat de werkzaamheden op een aanvaardbare en minst bezwarende wijze zullen worden uitgevoerd.
Ook al moet [gedaagde] de werkzaamheden gedogen, hij heeft recht op schadevergoeding voor eventuele schade die hij lijdt als gevolg van de werkzaamheden. Deze schadevergoeding is toegezegd door de eigenaren van de topetage.
De rechter veroordeelt [gedaagde] om zijn medewerking aan de funderingswerkzaamheden te verlenen, bij gebreke waarvan hij een dwangsom van € 500 per dag zal verbeuren, met een maximum van € 20.000. Tevens wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, begroot op € 2.119,21. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissing direct moet worden uitgevoerd, ongeacht een eventueel hoger beroep.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
