De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een geschil dat zich afspeelt in een appartementencomplex in Den Haag. Het betreft een conflict tussen Ranko B.V., de verhuurder van een bedrijfsruimte, en de huurder, aangeduid als [gedaagde], die een horecaonderneming exploiteert in het gehuurde pand. Ranko heeft met instemming van de overige appartementseigenaren een extra bouwlaag laten aanbrengen, waarvoor de fundering van het pand moet worden versterkt. De huurder, [gedaagde], weigert echter medewerking te verlenen aan deze funderingswerkzaamheden. Ranko heeft daarom een kort geding aangespannen om [gedaagde] te verplichten tot medewerking aan de werkzaamheden.
Het verloop van het proces en de feiten
Ranko verhuurt sinds 1 juli 2021 een bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [plaats], waar [gedaagde] een horecaonderneming runt. Boven het gehuurde bevindt zich een woning, eigendom van Carmel Residential II Coöperatief U.A., en op de topetage een woonruimte die eigendom is van [naam 1] c.s. Deze eigenaren hebben, met instemming van alle appartementseigenaren, een extra bouwlaag gecreëerd. De gemeente Den Haag heeft hiervoor op 7 februari 2024 een omgevingsvergunning verleend en de splitsingsakte is op 7 februari 2025 gewijzigd.
Ranko, als eigenaar, heeft ingestemd met de opbouw en de noodzakelijke funderingswerkzaamheden die uitgevoerd moeten worden door [naam 1] c.s. Deze werkzaamheden omvatten onder meer het plaatsen van schroefinjectiepalen bij de steunpilaren in het gehuurde. [gedaagde] heeft echter geweigerd medewerking te verlenen aan deze werkzaamheden, wat heeft geleid tot de huidige juridische procedure.
Ranko vordert dat [gedaagde] binnen 48 uur na betekening van het vonnis de funderingswerkzaamheden gedoogt en alle medewerking verleent, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, met een maximum van € 20.000,-. Ranko baseert haar vordering op artikel 7:220 lid 1 BW jo. 5:56 BW en de huurovereenkomst, waarin staat dat [gedaagde] als huurder verplicht is mee te werken aan de werkzaamheden.
[gedaagde] voert verweer door te stellen dat het kort geding niet geschikt is voor deze zaak en dat er geen spoedeisend belang is. Daarnaast betoogt hij dat hij niet verplicht is medewerking te verlenen omdat er geen sprake is van renovatie of dringende werkzaamheden. Hij wijst op de bezwaren die de werkzaamheden met zich mee zouden brengen, zoals verstoring van de exploitatie en mogelijke schade.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat het gevorderde toewijsbaar is. De rechter overweegt dat de opbouw al is gerealiseerd en dat de funderingsversterking op korte termijn moet worden uitgevoerd. Ranko heeft een spoedeisend belang bij de werkzaamheden omdat een aannemer klaarstaat om het werk aan te vangen en [gedaagde] eerder de indruk heeft gewekt mee te zullen werken. Het feit dat Ranko als mede-eigenaar heeft ingestemd met de opbouw en wijziging van de splitsingsakte, doet geen afbreuk aan haar belang bij de gevorderde voorziening.
De rechter wijst erop dat de onomkeerbaarheid van de werkzaamheden geen belemmering vormt voor een voorziening in kort geding. Volgens artikel 5:120 lid 2 BW zijn de voorschriften van het reglement ook van toepassing op gebruikers zoals [gedaagde]. De huurovereenkomst bevat bovendien bepalingen die [gedaagde] verplichten de voorschriften uit de splitsingsakte en reglementen in acht te nemen.
De voorzieningenrechter constateert dat de gemeente een vergunning heeft verleend voor de werkzaamheden en dat er geen evidente misslag is aangetoond. Wel wordt geadviseerd dat de constructeur en aannemer van [naam 1] c.s. vragen van de deskundige van [gedaagde] beantwoorden en, indien gewenst, contact houden over de voortgang van de werkzaamheden.
De aannemer heeft aangegeven dat de werkzaamheden binnen twee weken kunnen worden afgerond en in de ochtenduren uitgevoerd worden, zodat de horecagelegenheid ’s middags kan openen. De rechter acht deze termijn en werkwijze aanvaardbaar en oordeelt dat de werkzaamheden op de minst bezwarende wijze worden uitgevoerd.
De rechter erkent het recht van [gedaagde] op vergoeding van eventuele schade als gevolg van de werkzaamheden, welke door [naam 1] c.s. is toegezegd. De schade moet worden vergoed zodra deze is vastgesteld.
De voorzieningenrechter veroordeelt [gedaagde] om medewerking te verlenen aan de funderingswerkzaamheden, bij gebreke waarvan een dwangsom wordt opgelegd. Daarnaast wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de proceskosten van € 2.119,21. Deze uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
