De zaak in het kort
Verweerders zijn eigenaren van een appartement en leden van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Zij hebben last van condensvorming in de dubbele beglazing van hun appartement. Volgens de splitsingsakte zou de VvE verantwoordelijk zijn voor de kosten van het herstel, terwijl de VvE van mening is dat het om ‘glasschade’ gaat, waarvoor de eigenaren zelf verantwoordelijk zijn volgens een bijzondere regeling in de splitsingsakte. De kantonrechter heeft de vorderingen van de eigenaren toegewezen, en het gerechtshof heeft deze beschikking bekrachtigd.
Het verloop van het proces en de feiten
De VvE ging in hoger beroep tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam. De VvE betoogde dat de kosten voor het vervangen van de lekkende ruit voor rekening van de eigenaren zijn, zoals bepaald in artikel 18 lid 6 van de splitsingsakte. De VvE stelde dat de toestemming voor vervanging terecht was geweigerd. Echter, tijdens de mondelinge behandeling bij het hof gaf de VvE aan niet langer vast te houden aan het standpunt dat de eigenaren eerst een verzoek tot vernietiging van het bestuursbesluit hadden moeten indienen.
Feitelijk is vastgesteld dat de raamkozijnen met dubbele beglazing tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren. De kwestie draaide om de vraag of de condensvorming viel onder de bijzondere regeling van ‘glasschade’ in de splitsingsakte. De condensvorming werd volgens de VvE veroorzaakt door een breuk of scheur in het glas, wat als ‘glasschade’ zou moeten worden aangemerkt. De eigenaren stelden daarentegen dat er geen zichtbare schade was en dat de condensvorming te wijten was aan een fabricage- of montagefout, of simpelweg ouderdom.
Het glasservicebedrijf Emmery, ingehuurd door de VvE-beheerder, constateerde dat de condensvorming niet door een scheur of breuk was veroorzaakt. Emmery stelde dat de oorzaak eerder lag in een slecht afgewerkte randafdichting of een niet-afwaterend kozijn, wat leidde tot een gebrek in plaats van schade.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof oordeelde dat de term ‘glasschade’, zoals bedoeld in de splitsingsakte, alleen betrekking heeft op schade door een plotselinge, externe gebeurtenis. Aangezien de VvE niet aannemelijk heeft gemaakt dat de condensvorming door een dergelijke gebeurtenis is veroorzaakt, is het hof van oordeel dat de condensvorming wijst op een gebrek of slijtage. Volgens de splitsingsakte zijn de kosten voor onderhoud en herstel van gemeenschappelijke delen, zoals de beglazing, voor rekening van de gezamenlijke eigenaars.
De VvE’s argument dat er geen onderscheid zou moeten zijn tussen ‘schade’ en ‘gebrek’ werd verworpen, omdat de splitsingsakte duidelijk onderscheid maakt door te verwijzen naar verzekerde ‘glasschade’. De kosten voor herstel van de beglazing behoren dus tot de verantwoordelijkheid van de gezamenlijke eigenaars en niet enkel tot die van de eigenaren van het appartement.
Het hof bekrachtigde de beschikking van de kantonrechter en veroordeelde de VvE in de proceskosten van het hoger beroep, begroot op ā¬ 2.949,-. De beslissing werd genomen door een panel van rechters en in het openbaar uitgesproken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
