De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een geschil tussen een Vereniging van Eigenaars (VvE) en twee appartementseigenaren (de verweerders). De verweerders ervaren condensvorming in de dubbele beglazing van hun appartement. Zij stellen dat, volgens de splitsingsakte van de VvE, de kosten voor het herstel van deze schade door de VvE moeten worden gedragen. De VvE is van mening dat het hier gaat om ‘glasschade’, die volgens een specifieke regeling in de splitsingsakte voor rekening van de eigenaren zelf komt. Eerder had de kantonrechter de vorderingen van de verweerders toegewezen, en het gerechtshof bekrachtigt deze beslissing.
Het verloop van het proces en de feiten
De verweerders hebben in februari 2021 een reparatieverzoek ingediend bij Twinss VvE Beheer B.V., de beheerder van de VvE, vanwege de condensvorming in de dubbele beglazing van hun appartement. Twinss reageerde dat een lek glas niet VvE-gerelateerd is en ook niet wordt vergoed onder de glasverzekering; de eigenaren moesten zelf voor vervanging zorgen. Ontevreden met dit antwoord, gingen de partijen in overleg.
In november 2021 werd een offerte van € 4.849,75 (exclusief BTW) door Glasservice Emmery B.V. uitgebracht voor de vervanging van het glas. Na verder overleg met de opstal- en glasverzekeraar, Centraal Beheer, bleek dat de schade niet verzekerd was, omdat de ruiten ouder zijn dan tien jaar. De VvE wees erop dat volgens de splitsingsakte de kosten voor glas in privégedeelten, als er geen verzekering is, voor rekening van de eigenaar komen.
De verweerders stapten daarop naar de kantonrechter om een vervangende machtiging te verkrijgen, zodat zij zelf opdracht konden geven voor het herstel op kosten van de VvE. De kantonrechter gaf hen gelijk en kende de machtiging toe.
De VvE ging in hoger beroep en stelde dat de kosten voor de vervanging van het raam voor rekening van de verweerders moesten komen, aangezien de splitsingsakte dat voorschrijft. Ze meende dat de kantonrechter onterecht een vervangende machtiging had afgegeven.
De beslissing van de rechtbank.
Het gerechtshof beoordeelde de zaak en constateerde dat de splitsingsakte van de VvE bepaalt dat glasschade in privégedeelten voor rekening van de eigenaren komt, tenzij er een verzekering is. De VvE stelde dat de condensvorming een gevolg was van een breuk of scheur in het glas, maar kon dit niet voldoende aantonen. Volgens een inspectie door Glasservice Emmery was er geen zichtbare schade aan het glas en was de condensvorming waarschijnlijk het gevolg van een productiegebrek of ouderdom van de afdichting.
Het hof concludeerde dat de condensvorming niet onder ‘glasschade’ valt zoals bedoeld in de splitsingsakte, omdat er geen sprake was van een plotselinge, van buitenaf komende schadeveroorzakende gebeurtenis. De condensvorming was eerder te wijten aan een langzaam manifesterend gebrek of slijtage. Daarom waren de kosten voor de reparatie van de beglazing voor gezamenlijke rekening van de eigenaren, zoals bepaald in de splitsingsakte.
Het hof bekrachtigde de beschikking van de kantonrechter en veroordeelde de VvE in de proceskosten van het hoger beroep, omdat de VvE onterecht toestemming voor de reparatie had geweigerd. De VvE moet dus de herstelkosten dragen, en de verweerders worden in het gelijk gesteld.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
