De zaak in het kort
In deze juridische kwestie staat het geschil centraal tussen Marcan Vastgoed B.V., een vastgoedbeheerder, en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van een appartementencomplex. Het geschil draait om de vraag of Marcan, als lid van de VvE, funderingswerkzaamheden aan het gebouw mag laten uitvoeren en hoe de kosten voor die werkzaamheden verdeeld moeten worden. De VvE is van mening dat er een overeenkomst is gesloten over de kostenverdeling, terwijl Marcan dit betwist. Het conflict leidde tot een rechtszaak waarin Marcan in hoger beroep ging tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
Het verloop van het proces en de feiten
Het proces begon met een verzoekschrift van Marcan aan het gerechtshof Den Haag op 25 juni 2021, waarin ze in hoger beroep ging tegen een beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 mei 2021. De VvE diende een verweerschrift in, en op 22 september 2022 vond een mondelinge behandeling plaats waarbij beide partijen hun standpunten toelichtten.
De VvE vertegenwoordigt de eigenaren van 40 appartementen in een gebouw, bestaande uit een winkelstrip en woningen. Marcan is sinds 2018 eigenaar van de winkelstrip en heeft een aanzienlijk aandeel in het gebouw. De funderingen van het gebouw behoren tot de gemeenschappelijke delen, en veranderingen hieraan mogen alleen met toestemming van de VvE-vergadering worden uitgevoerd. Het probleem ontstond toen bleek dat de funderingspalen van een aanbouw aan de winkelstrip onvoldoende draagkracht hadden, wat leidde tot verzakking en scheurvorming.
Verschillende technische rapporten gaven aan dat herstel noodzakelijk was om toekomstige schade te voorkomen. Marcan wilde de funderingsherstelwerkzaamheden versneld uitvoeren en vroeg de VvE om instemming, maar tijdens een vergadering op 14 september 2020 besloot de VvE dat er geen noodzaak voor direct herstel was en weigerde toestemming te geven. Marcan en de VvE kwamen vervolgens in overleg over de kostenverdeling van het herstel. Er werd een task force opgericht om namens de VvE te onderhandelen. Er werden verschillende voorstellen gedaan, uiteindelijk leidend tot een overeenkomst waarin Marcan 62,5% van de kosten zou dragen en de VvE 37,5%.
Een ledenvergadering op 28 oktober 2020 bekrachtigde de overeenkomst ondanks de tegenstem van Marcan. Marcan voerde vervolgens de herstelwerkzaamheden uit, maar betwistte later de rechtsgeldigheid van de kostenverdeling en ging naar de rechter om het besluit te laten vernietigen. De rechtbank wees Marcan’s verzoek af, en Marcan ging in hoger beroep.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof Den Haag moest besluiten of er een overeenkomst tot stand was gekomen tussen Marcan en de VvE, onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring door de VvE-ledenvergadering. Het hof oordeelde dat er inderdaad een overeenkomst tot stand was gekomen. De task force, hoewel geen formeel orgaan, had namens de VvE onderhandeld en overeenstemming bereikt, die later door de ledenvergadering was bekrachtigd. Marcan’s argument dat zij haar aanbod had ingetrokken, werd verworpen omdat het aanbod al was aanvaard onder de opschortende voorwaarde van de vergadering.
Daarnaast oordeelde het hof dat de overeenkomst niet in strijd was met de splitsingsakte van de VvE en dat een afwijkende kostenverdeling kon worden overeengekomen zolang de partij die meer zou betalen daarmee instemde. Marcan had ingestemd met de overeenkomst en kon die instemming niet intrekken.
Het hof vond ook dat het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als Marcan zich zou beroepen op de splitsingsakte nadat zij had ingestemd met de overeenkomst en de werkzaamheden al waren uitgevoerd. Marcan had immers baat bij de vervroegde uitvoering van de werkzaamheden. Daarom was het besluit van de ledenvergadering van 28 oktober 2020 niet nietig of vernietigbaar.
Tot slot oordeelde het hof dat Marcan’s argument over een vermeend wilsgebrek niet voldoende was onderbouwd en in een aparte procedure zou moeten worden behandeld. Het hof bekrachtigde de eerdere beschikking van de rechtbank en veroordeelde Marcan in de proceskosten van het hoger beroep. De vordering van de VvE voor vergoeding van reële proceskosten werd afgewezen omdat er geen sprake was van misbruik van procesrecht door Marcan.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
