De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een geschil tussen de eigenaar van een pand en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van het aangrenzende pand over het herstel van de fundering van een mandelige tussenmuur. De VvE wil het recht hebben om de fundering te herstellen en eist dat de eigenaar de helft van de kosten betaalt. De rechtbank heeft beslist dat de eigenaar de werkzaamheden moest toelaten, maar omdat de VvE geen goed overleg had gevoerd, hoeft hij slechts een kwart van de kosten te betalen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure in hoger beroep begon met een dagvaarding op 17 augustus 2021. De rechtbank had eerder, op 21 mei 2021, geoordeeld dat de fundering van de mandelige muur hersteld moest worden en dat de eigenaar, [appellant], deze werkzaamheden moest toestaan. De VvE had zonder overleg een vergunning aangevraagd en een aannemer ingeschakeld voor het herstel.
De VvE vertegenwoordigt de appartementsrechten van een pand dat naast het pand van [appellant] staat. Beide panden delen een fundering en een mandelige muur. In 2018 was al een funderingsonderzoek uitgevoerd, waaruit bleek dat de staat van de fundering “matig” was, met een verwachte handhavingstermijn van 10-15 jaar. De VvE besloot later om over te gaan tot herstel, zonder dat zij hierover overlegde met [appellant].
[appellant] kwam er per toeval achter dat de VvE herstelwerkzaamheden wilde uitvoeren. Hij probeerde vervolgens overleg te voeren over de noodzaak van het herstel en de wijze waarop dit moest gebeuren. De VvE reageerde echter dat zij al een uitvoerbaar plan, een vergunning en een aannemer had, en niet bereid was om deze keuzes te herzien in overleg met [appellant].
De VvE heeft vervolgens een procedure bij de rechtbank aangespannen om [appellant] te dwingen het herstel toe te laten en mee te betalen aan de kosten. De kantonrechter oordeelde dat de VvE voldoende overleg had gevoerd en dat [appellant] de helft van de kosten moest dragen.
De beslissing van de rechtbank
In hoger beroep heeft het Gerechtshof Den Haag geoordeeld dat het herstel van de fundering noodzakelijk was, maar dat de VvE in gebreke was gebleven in het voeren van behoorlijk overleg met [appellant]. Hoewel de noodzaak voor herstel werd erkend, stelde het hof dat er onvoldoende rekening was gehouden met de belangen van [appellant] en dat er geen overleg te goeder trouw had plaatsgevonden over de funderingstechniek, de keuze van de aannemer, en de kostenverdeling.
Dit leidde ertoe dat het hof besliste dat [appellant] slechts een kwart van de kosten voor het herstel van de mandelige fundering hoefde te betalen in plaats van de helft. Het hof bekrachtigde het vonnis van de rechtbank Rotterdam voor zover het ging om de verplichting voor [appellant] om het herstel te gedogen, maar vernietigde het vonnis voor wat betreft de kostenverdeling. Het bedrag dat [appellant] al had betaald, € 19.118,-, moet gedeeltelijk worden terugbetaald door de VvE, tot een bedrag van € 9.598,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2021.
Het hof bekritiseerde de VvE voor het niet voeren van overleg en het eenzijdig doorzetten van haar plannen zonder dit met [appellant] te bespreken. Hierdoor werd de bijdrageplicht van [appellant] verlaagd naar een kwart van de kosten. De VvE’s beroep op ongerechtvaardigde verrijking werd afgewezen, omdat het hof oordeelde dat de redelijkheidstoets hetzelfde resultaat opleverde als de specifieke regeling voor mandeligheid.
De VvE werd veroordeeld in de kosten van de procedure voor de kantonrechter vanwege het schenden van de waarheidsplicht door niet volledig en eerlijk te zijn over het gebrek aan overleg met [appellant]. De kosten van de hoger beroepen werden gecompenseerd, wat betekent dat beide partijen hun eigen kosten moeten dragen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
