De zaak in het kort
In deze zaak betreft het een hoger beroep van een belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de vastgestelde WOZ-waarde van haar woning. De woning is verhuurd onder ongunstige huurvoorwaarden, wat volgens de belanghebbende zou moeten leiden tot een lagere WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft echter de waarde vastgesteld zonder rekening te houden met de verhuurde staat van de woning, conform de wettelijke waarderingsficties. Het gerechtshof Amsterdam heeft uiteindelijk geoordeeld dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en bevestigde de uitspraak van de rechtbank.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar van de gemeente heeft de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat] 211 te [plaats] voor het jaar 2023 vastgesteld op € 693.000. De belanghebbende, samen met haar twee zonen eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waardevaststelling. Zij verhuurt de woning tegen een relatief lage huurprijs, waardoor zij verlies maakt. De rechtbank Amsterdam heeft eerder geoordeeld dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en de waarde in het economische verkeer dient te worden vastgesteld, zonder rekening te houden met de verhuurde staat van de woning.
Tijdens de hoger beroepsprocedure heeft de belanghebbende opnieuw aangevoerd dat de waarde te hoog is vastgesteld, met name vanwege de lage huuropbrengst en hoge kosten die zij heeft. De huurprijs kon niet worden aangepast vanwege de huurwetgeving, en de woning is uiteindelijk in 2024 voor een veel lager bedrag verkocht dan de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft als verweer aangevoerd dat de omstandigheden van de verhuur niet relevant zijn voor de objectieve vaststelling van de WOZ-waarde.
De beslissing van de rechtbank
Het gerechtshof Amsterdam heeft in de beoordeling van het geschil dezelfde lijn gevolgd als de rechtbank Amsterdam. Het hof heeft geoordeeld dat de vaststelling van de WOZ-waarde moet plaatsvinden op basis van de waarderingsficties, zoals vastgelegd in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ. Dit betekent dat de woning wordt gewaardeerd alsof deze vrij van verhuur is en de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen.
De rechtbank had overwogen dat de toepassing van de waarderingsficties niet in strijd is met het evenredigheidsbeginsel, zelfs niet in bijzondere omstandigheden zoals die van de belanghebbende. Het hof heeft deze overweging bevestigd en gesteld dat de ficties een bewuste keuze van de wetgever zijn om tot een uniforme waarde te komen voor belastingheffing. De door de belanghebbende gestelde omstandigheden, zoals de lage huur en hoge kosten, zijn niet zozeer het gevolg van de waarderingsficties, maar van andere wet- en regelgeving die buiten de belastingheffing vallen.
Het gerechtshof heeft geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De vergelijkingsobjecten die zijn gebruikt bij de waardebepaling zijn voldoende vergelijkbaar geacht met de woning van de belanghebbende. Het hoger beroep is daarom ongegrond verklaard, en het hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding gezien de uitkomst van de zaak.
De uitspraak benadrukt het belang van de waarderingsficties en de objectieve benadering bij de vaststelling van de WOZ-waarde, ongeacht de specifieke omstandigheden van de verhuur of de financiële situatie van de eigenaar. De belanghebbende kan nog beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden als zij het niet eens is met de uitspraak van het gerechtshof.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
