De zaak in het kort
In deze zaak stond een conflict centraal tussen een eigenaar van een appartementsrecht en de Vereniging van Eigenaren (VvE) waartoe zij behoort. De eigenaar had het souterrain van haar appartement, oorspronkelijk een berging, verbouwd tot woonruimte en verhuurde deze. De VvE stelde op basis van juridisch advies dat dit gebruik niet was toegestaan en had hierover besluiten genomen tijdens een VvE-vergadering. De eigenaar, hierna [verzoekster], was het niet eens met deze besluiten en diende een verzoek in bij de rechtbank om deze besluiten nietig te verklaren of te vernietigen. De rechtbank in Rotterdam moest beoordelen of [verzoekster] ontvankelijk was in haar verzoek en of de besluiten van de VvE rechtsgeldig waren.
Het verloop van het proces en de feiten
[verzoekster] is sinds november 2020 eigenaar van een appartementsrecht en daarmee lid van de VvE. In het verleden is zij overgegaan tot de verbouwing van haar berging in het souterrain tot woonruimte. Dit leidde tot onenigheid met de VvE, die zich opstelde tegen het gebruik van de kelderruimtes als woonruimtes. Tijdens een VvE-vergadering in december 2024, waarvan de notulen later naar de leden zijn verstuurd, werden meerdere besluiten genomen. Deze betroffen onder andere de jaarrekening en begroting, decharge aan het bestuur, en de goedkeuring van een rapport dat het gebruik van kelderruimtes als woonruimtes afkeurde. Tevens werd besloten dat indien [verzoekster] de verbouwing niet ongedaan zou maken, het bestuur gemachtigd zou worden om een juridische procedure tegen haar te starten.
[verzoekster] diende een verzoekschrift in bij de rechtbank waarin zij onder meer vroeg om nietigverklaring van de besluiten en om vervangende machtigingen die haar het recht zouden geven om de ruimte als woonruimte te blijven gebruiken. De VvE voerde als verweer dat het verzoek te laat was ingediend en daarmee niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard. Bovendien waren volgens de VvE de besluiten rechtsgeldig genomen.
Tijdens de zitting werd duidelijk dat [verzoekster] de vergadering voortijdig had verlaten en dat zij desondanks op de hoogte was van de genomen besluiten en de stemming daarover. De VvE had voorts voldoende volmachten om de besluiten rechtsgeldig te maken, zelfs zonder de fysieke aanwezigheid van alle leden.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank verklaarde [verzoekster] niet-ontvankelijk in haar verzoeken, behalve voor de verzoeken om vervangende machtigingen, die werden afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat [verzoekster] het verzoek tot vernietiging van de besluiten te laat had ingediend. Volgens de wet moet een dergelijk verzoek binnen een maand na kennisneming van het besluit worden ingediend. [verzoekster] had reeds op de vergadering of kort daarna kennis kunnen nemen van de besluiten, en haar verzoek kwam pas in februari 2025, ruim na deze termijn.
De rechter stelde dat vanwege de voortijdige beëindiging van haar aanwezigheid op de vergadering, [verzoekster] zelf het risico had genomen dat er besluiten zouden worden genomen waarmee zij het niet eens was. De wet vereist dat appartementseigenaren snel handelen om de rechtsgeldigheid van VvE-besluiten aan te vechten, een verplichting die [verzoekster] niet was nagekomen.
Daarnaast wees de rechtbank de verzoeken tot vervangende machtigingen af. Voor het gebruik van de kelderruimte als woonruimte zou een wijziging van de splitsingsakte nodig zijn, welke niet door de rechter kan worden vervangen. Ook voor het ontslag van het bestuur was er geen wettelijke grondslag voor een vervangende machtiging.
Tot slot veroordeelde de rechtbank [verzoekster] tot betaling van de proceskosten aan de VvE, begroot op € 510,-. Deze beslissing werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat deze direct na uitspraak ten uitvoer kan worden gelegd, zelfs als er hoger beroep wordt ingesteld.
De uitspraak onderstreept het belang van tijdig en adequaat reageren op VvE-besluiten en de juridische beperkingen waar eigenaren binnen een VvE mee te maken kunnen krijgen, vooral als het gaat om gebruikswijzigingen van hun eigendom die in strijd zijn met de splitsingsakte.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
