De zaak in het kort
De rechtbank Den Haag heeft een geschil behandeld tussen opdrachtgevers en een aannemer over een verbouwing van een monumentaal pand tot appartementen. De opdrachtgevers eisten schadevergoeding van de aannemer vanwege diverse gebreken in hun privé-gedeelte en de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. De rechtbank oordeelde dat de opdrachtgevers niet-ontvankelijk waren voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen, omdat alleen de Vereniging van Eigenaars (VvE) hier bevoegd is. Voor het privégedeelte is de aannemer na de oplevering van het appartement en een onderhoudstermijn van zes maanden in beginsel niet meer aansprakelijk. De rechtbank kende een gedeeltelijke schadevergoeding toe voor erkende gebreken, maar wees de gevorderde contractuele boete en verklaring voor recht over de ontbinding van de overeenkomst af.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 10 september 2019 sloten de opdrachtgevers, een verkoper, en de aannemer een koop- en aannemingsovereenkomst voor de verbouwing van een pand aan de [adres 1]. Het project omvatte de bouw van acht appartementen en bijbehorende parkeerplaatsen. De overeenkomst specificeerde onder meer de koopprijs en de aannemingssom en stelde voorwaarden voor oplevering. De bouw moest binnen 230 werkbare dagen na 15 mei 2019 worden voltooid. De oplevering vond echter niet plaats op de geplande datum van 15 mei 2020, maar werd uitgesteld tot 13 november 2020, en later tot 27 januari 2021.
Tijdens een voorschouw op 13 november 2020 constateerde een externe partij, [bedrijfsnaam 2], diverse tekortkomingen, die ook bij de uiteindelijke oplevering op 27 januari 2021 werden vastgelegd. Opdrachtgevers ontvingen de sleutels en gingen in het appartement wonen, ondanks dat het werk volgens hen nog niet volledig was afgerond. Op 3 mei 2022 probeerden de opdrachtgevers de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, maar de aannemer weigerde in te stemmen.
Een belangrijk onderdeel van het geschil betrof de bevoegdheid van de opdrachtgevers om te klagen over gebreken aan gemeenschappelijke delen van het gebouw. Volgens de wet en de splitsingsakte is de VvE exclusief bevoegd voor het beheer en onderhoud van deze gedeelten. De VvE had al een arbitrageprocedure tegen de aannemer gestart betreffende deze gebreken.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de opdrachtgevers niet-ontvankelijk waren voor vorderingen betreffende de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Alleen de VvE had de bevoegdheid om hierover te procederen. Voor het privégedeelte werden de opdrachtgevers gedeeltelijk in het gelijk gesteld. De rechtbank erkende dat er gebreken waren die de aannemer moest verhelpen, maar dat de opdrachtgevers te laat hadden geklaagd over enkele van deze gebreken. De rechtbank kende een schadevergoeding van €13.713,00 toe voor deze gebreken.
Daarnaast wees de rechtbank de gevorderde contractuele boete wegens ontbinding af, omdat de overeenkomst niet rechtsgeldig was ontbonden. Ook de gevorderde boete voor te late oplevering werd slechts gedeeltelijk toegekend, namelijk €17.752,80, omdat de oplevering op 27 januari 2021 als geldig werd beschouwd.
In reconventie vorderde de aannemer betaling voor de oplevertermijn en meerwerk. De rechtbank oordeelde dat de oplevertermijn niet opeisbaar was, omdat de gemeenschappelijke ruimtes nog niet waren opgeleverd. Het meerwerk werd wel erkend als verschuldigd en vastgesteld op €21.560,58 na verrekening van creditbedragen. Na verrekening van de bedragen in conventie en reconventie moest de aannemer uiteindelijk €9.905,22 aan de opdrachtgevers betalen.
De rechtbank veroordeelde de opdrachtgevers tot betaling van proceskosten aan de aannemer, zowel in conventie als in reconventie, en kende daarnaast een vergoeding toe voor beslagkosten en buitengerechtelijke incassokosten aan de opdrachtgevers.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
