De zaak in het kort
In deze zaak ging het om een koop- en aannemingsovereenkomst voor de verbouwing van een monumentaal pand tot appartementen. De eisers, die opdrachtgevers zijn, vorderden schadevergoeding van de aannemer wegens diverse gebreken aan hun privé-gedeelte en aan de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. De rechtbank wees de vordering deels toe. Voor gebreken aan de gemeenschappelijke delen zijn de eisers niet-ontvankelijk verklaard, omdat de Vereniging van Eigenaren (VvE) hiervoor exclusief bevoegd is. Voor het privégedeelte van de eisers is geoordeeld dat het appartement is opgeleverd, waarna een onderhoudstermijn van zes maanden is ingegaan. Na deze termijn is de aannemer in beginsel niet meer aansprakelijk. De gevorderde verklaring voor recht dat de aannemer tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst, werd toegewezen, terwijl de gevorderde verklaring voor recht dat de eisers de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden en de in dat verband gevorderde contractuele boete, werden afgewezen. De reconventionele vorderingen van de aannemer tot betaling van de oplevertermijn en meerwerk werden gedeeltelijk toegewezen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding van de eisers op 30 december 2024, waarin zij de aannemer aansprakelijk stelden voor verschillende gebreken aan hun appartement en aan de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex. De aannemer diende een conclusie van antwoord in, waarin hij tevens een eis in reconventie stelde. Tijdens de mondelinge behandeling op 28 mei 2025, hebben beide partijen hun standpunten toegelicht en vragen van de rechtbank beantwoord.
De feiten van de zaak zijn als volgt: de eisers hadden in 2019 een koop- en aannemingsovereenkomst gesloten met de aannemer voor de verbouwing van een monumentaal pand tot appartementen. De overeenkomst bevatte bepalingen over de oplevering en aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken. Het privégedeelte van de eisers zou op 27 januari 2021 zijn opgeleverd, waarna een onderhoudstermijn van zes maanden zou beginnen. Tijdens deze termijn was de aannemer verplicht om gebreken te verhelpen, tenzij deze onder bepaalde uitzonderingen vielen.
De eisers stelden dat de aannemer niet aan zijn verplichtingen had voldaan, omdat er nog steeds diverse gebreken waren. Zij ontbonden de overeenkomst buitengerechtelijk en vorderden schadevergoeding, inclusief een contractuele boete voor te late oplevering. De aannemer betwistte deze vorderingen en stelde dat de VvE bevoegd was om te procederen over gebreken aan de gemeenschappelijke delen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de eisers niet bevoegd waren om te procederen over gebreken aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Deze bevoegdheid ligt bij de VvE, die in een arbitrageprocedure tegen de aannemer was gestart over dezelfde gebreken. De eisers werden daarom niet-ontvankelijk verklaard voor hun vorderingen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
Wat betreft het privégedeelte van de eisers, oordeelde de rechtbank dat dit op 27 januari 2021 was opgeleverd, ondanks dat er nog gebreken waren. De rechtbank stelde dat de oplevering niet in de weg werd gestaan door de nog aanwezige gebreken, omdat deze van ondergeschikte aard waren en geen belemmering vormden voor het gebruik van het appartement. De onderhoudstermijn van zes maanden begon op dat moment te lopen, waardoor de aansprakelijkheid van de aannemer beperkt was tot gebreken die binnen deze termijn werden gemeld.
De rechtbank wees de gevorderde verklaring voor recht dat de aannemer tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst toe, omdat vaststond dat er nog gebreken waren. Echter, de gevorderde verklaring voor recht dat de eisers de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk hadden ontbonden, werd afgewezen. De eisers hadden hun vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd en hun wens om de overeenkomst slechts gedeeltelijk te ontbinden was niet duidelijk genoeg geformuleerd.
De gevorderde contractuele boete wegens ontbinding werd eveneens afgewezen, omdat er geen rechtsgeldige ontbinding had plaatsgevonden. De rechtbank kende wel een boete toe wegens te late oplevering, maar slechts tot de datum waarop het privégedeelte volgens de rechtbank was opgeleverd, namelijk 27 januari 2021.
In reconventie oordeelde de rechtbank dat de aannemer recht had op betaling voor het meerwerk dat was uitgevoerd, zij het dat de eisers een tegenvordering hadden die gedeeltelijk in mindering werd gebracht. De rechtbank oordeelde dat na verrekening van beide vorderingen de aannemer nog een bedrag aan de eisers verschuldigd was.
De rechtbank veroordeelde de eisers tot betaling van proceskosten in conventie en reconventie, waarbij de kosten voor de beslaglegging en nakosten eveneens werden toegewezen. Uiteindelijk kwam de rechtbank tot de conclusie dat de aannemer een bedrag van €9.905,22 aan de eisers moest betalen, na verrekening van de wederzijdse vorderingen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
