De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een conflict tussen L en J Panden B.V., de eigenaar van enkele bedrijfsruimten in een appartementencomplex, en de Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat complex. L en J Panden wil een defecte luchtkoelinstallatie vervangen die essentieel is voor de klimaatbeheersing in hun bedrijfsruimten, maar de VvE heeft nog geen beslissing genomen over de vervanging. De voorzieningenrechter moet oordelen of L en J Panden recht heeft op onmiddellijke toegang tot het dak om de vervangingswerkzaamheden uit te voeren, ondanks dat de VvE nog geen officieel besluit heeft genomen.
Het verloop van het proces en de feiten
L en J Panden is eigenaar van vier van de zes bedrijfsruimten in het gebouw dat valt onder de VvE De Frontier in Groningen. Op het dak van dit gebouw staat een luchtbehandelingsinstallatie die uitsluitend dient voor deze bedrijfsruimten. Sinds 2019 vertoont de installatie steeds meer storingen en werkt sinds de zomer van 2024 niet meer. Ondanks een kostenraming voor vervanging door de toenmalige technisch beheerder Veolia Gebouwenbeheer B.V., is er geen post voor onderhoud en vervanging opgenomen in het meerjarenonderhoudsplan van de VvE.
Op 8 april 2024 heeft L en J Panden aangegeven zelf een offerte te hebben opgevraagd voor de vervanging van de installatie, die neerkwam op een bedrag van € 96.450,00 exclusief btw. De VvE heeft op haar beurt een offerte opgevraagd bij Energiewacht, die een hoger bedrag van € 106.875,00 exclusief btw aangaf. Ondanks agendering van de vervanging op de Algemene Ledenvergadering (ALV) van 25 november 2024, kon door het ontbreken van een quorum niet over het voorstel worden gestemd.
Door de VvE werd vervolgens aangegeven dat toegang tot het dak onvoldoende was om daadwerkelijk tot vervanging van de installatie over te mogen gaan, zonder formeel besluit van de VvE. L en J Panden heeft inmiddels opdracht gegeven aan een installateur om de installatie te vervangen, met een geplande start van de werkzaamheden op 16 juni 2025. De VvE heeft echter nog geen formeel besluit genomen, en de volgende ALV staat gepland voor 10 juni 2025.
De beslissing van de rechtbank
De voorzieningenrechter oordeelt dat L en J Panden een spoedeisend belang heeft bij de vervanging van de luchtkoelinstallatie, gezien de essentiële functie ervan voor een werkbaar binnenklimaat in de bedrijfsruimten. De rechter wijst erop dat de installatie al geruime tijd defect is en dat verdere uitstel onaanvaardbare consequenties kan hebben, vooral met de naderende zomer.
Daarom wordt de vordering van L en J Panden toegewezen. De VvE wordt veroordeeld om binnen 24 uur na betekening van het vonnis onbelemmerde toegang te verlenen tot het dak en de gemeenschappelijke ruimten voor de vervangingswerkzaamheden. Dit gebeurt onder de voorwaarde dat L en J Panden de kosten zal voorfinancieren en zich conformeert aan een eenzijdige overeenkomst, waarin zij erkennen dat zij het volledige risico dragen voor de vervangingswerkzaamheden.
Om nakoming van deze veroordeling te waarborgen, legt de rechter een dwangsom op van € 2.500,00 per weigering, met een maximum van € 50.000,00. Mocht de VvE ondanks het verbeuren van de dwangsommen geen toegang verlenen, dan mag L en J Panden de toegang laten bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie en justitie. De kosten hiervan komen voor rekening van de VvE.
Tot slot wordt de VvE veroordeeld in de proceskosten, begroot op een totaal van € 2.121,35. Hiermee krijgt L en J Panden de mogelijkheid om de dringend noodzakelijke vervangingswerkzaamheden aan de luchtkoelinstallatie uit te voeren, zonder verder oponthoud door formele besluitvorming binnen de VvE.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
