De zaak in het kort
In deze zaak dienden meerdere appartementseigenaren, vertegenwoordigd door hun Vereniging van Eigenaars (VvE), een juridische procedure in tegen de verkopers van hun appartementencomplex. De kern van het geschil betrof de staat van het dak van het gebouw dat door de verkopers was verkocht. De eigenaren stelden dat het dak niet voldeed aan de verwachtingen zoals vastgelegd in de koopovereenkomsten, wat hen ertoe bracht om schadevergoeding te eisen voor de kosten van het noodzakelijke onderhoud en herstel. De rechtbank oordeelde dat het dak inderdaad gebreken vertoonde die normaal gebruik van de appartementen belemmerden en kende een schadevergoeding toe aan de eigenaren, rekening houdend met een aftrek voor ‘nieuw voor oud’.
Het verloop van het proces en de feiten
De juridische strijd begon met een dagvaarding op 11 oktober 2024, waarin de eisers diverse stukken bijbrachten ter ondersteuning van hun vorderingen. Na een serie van schriftelijke stukken en een mondelinge behandeling op 18 maart 2025, troffen de partijen een gedeeltelijke schikking over sommige aspecten van hun geschil. De eigenlijke kwestie die voor de rechtbank bleef, betrof de non-conformiteit van het dak en de vraag of de verkopers toerekenbaar tekort waren geschoten in hun verplichtingen.
Het gebouw was in 2018 door de gedaagden gesplitst in appartementsrechten en herontwikkeld. Vervolgens werden de appartementen verkocht tussen 2021 en 2022. De koopovereenkomsten bevatten een artikel dat stelde dat de onroerende zaak de eigenschappen moest hebben die nodig zijn voor normaal gebruik als particuliere woonruimte, en dat gebreken die normaal gebruik belemmerden en niet bekend of kenbaar waren, voor rekening van de verkoper zouden komen.
In februari 2022 beschadigde een storm het dak, wat leidde tot herstelwerkzaamheden door de opstalverzekeraar van de VvE. Naar aanleiding hiervan ontstond een dispuut over de staat van het dak, waarbij de eisers stelden dat zij op basis van hun koopovereenkomsten mochten verwachten dat het dak geen zodanige gebreken zou vertonen dat groot onderhoud nodig was. Een rapport van BDA Dak- en Geveladvies, opgesteld in april 2023, bevestigde dat het dak aanzienlijke gebreken had en groot onderhoud vereiste.
Met deze informatie sommeerde de VvE de verkopers in februari 2024 om de gebreken te herstellen. De eisers eisten uiteindelijk schadevergoeding in plaats van nakoming, met een claim die de kosten van het herstel en het opstellen van het BDA-rapport dekte.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank moest beoordelen of de verkopers tekort waren geschoten in hun verplichtingen volgens de koopovereenkomsten en of de eisers recht hadden op schadevergoeding. Volgens de wet moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, wat inhoudt dat het de eigenschappen moet hebben die een koper mag verwachten voor normaal gebruik. In dit geval werd vastgesteld dat het dak, als gemeenschappelijk deel van het gebouw, niet voldeed aan deze eisen op het moment van aankoop.
De rechtbank oordeelde dat de gebreken aan het dak ernstig genoeg waren om normaal gebruik te belemmeren, en dat deze gebreken niet kenbaar waren voor de kopers op het moment van aankoop. Daarom was er sprake van non-conformiteit. Op basis van de koopovereenkomsten waren de verkopers aansprakelijk voor de herstelkosten, hoewel er een aftrek voor ‘nieuw voor oud’ werd toegepast, wat gebruikelijk is bij het verbeteren van de staat van een onderdeel boven de oorspronkelijke verwachte levensduur.
De rechtbank bepaalde dat de aftrek voor ‘nieuw voor oud’ 75% van de herstelkosten moest zijn, omdat de kopers een relatief oud gebouw hadden gekocht en niet konden verwachten dat het dak in nieuwstaat zou verkeren. Dit resulteerde in een toewijzing van € 23.931,78 aan herstelkosten. Bovendien werden de kosten van het BDA-rapport van € 4.697,22 volledig toegewezen aan de eisers, omdat hiertegen geen specifiek verweer was gevoerd.
Wat betreft de proceskosten besloot de rechtbank dat deze werden gecompenseerd, aangezien de vordering van de VvE werd afgewezen en het toegewezen bedrag aanzienlijk minder was dan het gevorderde bedrag. Dit betekende dat elke partij haar eigen kosten moest dragen.
Tot slot verklaarde de rechtbank het vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wat inhoudt dat de verkopers het toegewezen bedrag onmiddellijk moesten betalen, ongeacht eventuele verdere juridische stappen. De wettelijke rente over het totale bedrag van € 28.629 zou worden gerekend vanaf de dag van de dagvaarding.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
