De zaak in het kort
In deze rechtszaak stond de waarde van een woning in Den Haag centraal, zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag. De eigenaar van de woning, de belanghebbende, had bezwaar gemaakt tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2023, die was bepaald op € 535.000. De belanghebbende meende dat de waarde lager zou moeten zijn, namelijk € 525.000. De rechtbank Den Haag heeft echter de vastgestelde waarde bevestigd en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een bezwaar van de belanghebbende tegen de WOZ-beschikking, dat op 11 december 2023 door de heffingsambtenaar was afgewezen. De vastgestelde waarde was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. Tijdens de zitting op 18 november 2024 werd de belanghebbende vertegenwoordigd door een waarnemer voor zijn gemachtigde, terwijl de heffingsambtenaar vertegenwoordigd werd door twee personen, waaronder een juridisch adviseur.
De belangrijkste kwestie in deze zaak was de vraag of de waarde van de woning juist was bepaald. Volgens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) moet de waarde worden vastgesteld op de prijs die de meestbiedende koper zou betalen bij een verkoop onder ideale omstandigheden. De heffingsambtenaar onderbouwde de vastgestelde waarde met een matrix en vergelijkingsobjecten, waaronder twee woningen uit hetzelfde complex als de woning van de belanghebbende. De belanghebbende betwistte de vergelijkbaarheid van deze objecten en gaf aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met de kwaliteit en voorzieningen van zijn woning, die volgens hem ondermaats waren.
De heffingsambtenaar stelde dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar waren en dat er voldoende rekening was gehouden met de verschillen in gebruiksoppervlakte, voorzieningen en kwaliteit. Bovendien was er volgens de ambtenaar geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de toegekende objectkenmerken en de herleiding van de waarde op basis van de KOUDV+L-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging).
Tijdens de zitting voerden de belanghebbende en zijn gemachtigde aan dat er sprake was van een verschil in kwaliteit tussen de woning en een referentieobject, en dat de ligging van de woning onvoldoende was meegerekend. Ze gaven ook aan dat de onderbouwing van de indexering naar de waardepeildatum en de correctie op basis van de VVE-reserves niet duidelijk was uit de gepresenteerde matrix. De heffingsambtenaar weerlegde deze punten door te verklaren dat de benodigde documenten al in de bezwaarfase waren verstrekt en dat de VVE-reserves duidelijk in het verweerschrift waren verwerkt.
Verder werd door de gemachtigde van belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar de volledige iWOZ-kaarten had moeten overleggen tijdens de bezwaarfase. Deze kaarten bevatten objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland, samengesteld door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De rechtbank oordeelde dat deze gegevens niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren en daarom niet verstrekt hoefden te worden.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de gepresenteerde matrix en andere argumenten aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De gebruikte vergelijkingsobjecten waren relevant en goed vergelijkbaar, en de verschillen tussen de woning en deze objecten waren voldoende in beschouwing genomen. De rechtbank achtte de argumenten van de belanghebbende onvoldoende om tot een andere waardebepaling te komen. De stellingen over de kwaliteit en voorzieningen werden niet concreet onderbouwd, en de uitleg van de heffingsambtenaar over de ligging en andere factoren werd overtuigend bevonden.
Daarnaast wees de rechtbank de klacht over de ontbrekende iWOZ-kaarten van de hand, omdat deze gegevens niet verplicht verstrekt hoefden te worden. Gezien de overwegingen verklaarde de rechtbank het beroep ongegrond en zag zij ook geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Partijen werden op de hoogte gesteld van de mogelijkheid om binnen zes weken in hoger beroep te gaan bij het gerechtshof Den Haag, indien zij het niet eens waren met de uitspraak. Dit kon digitaal of per post worden gedaan. Voor spoedeisende zaken kon een verzoek voor een voorlopige voorziening bij de voorzieningenrechter van het gerechtshof worden ingediend.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
