De zaak in het kort
De rechtbank Amsterdam heeft zich in deze zaak gebogen over een geschil tussen een individuele appartementseigenaar, [verzoeker], en de Vereniging van Eigenaars (VvE) van een appartementencomplex, samen met andere betrokken appartementseigenaren. Het conflict draaide voornamelijk om de vraag of de VvE bevoegd was om financiële verplichtingen aan te gaan met de aannemer, Keyser Bouw B.V., voor de bouw van het appartementencomplex en om die verplichtingen vervolgens aan de individuele appartementseigenaren, in het bijzonder [verzoeker], toe te rekenen. De rechtbank concludeerde dat de VvE niet bevoegd was om dergelijke besluiten te nemen zonder de vereiste gekwalificeerde meerderheid en dat de besluiten bovendien in strijd waren met het splitsingsreglement, waardoor deze besluiten nietig zijn verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak startte met een verzoekschrift van [verzoeker], die de nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE-vergadering van 13 maart 2025 vroeg. Deze besluiten betroffen de financiële verplichtingen in verband met de bouw van het appartementencomplex. [Verzoeker] was van mening dat deze verplichtingen onterecht volledig aan haar werden toegerekend.
Het appartementencomplex was in een notariële akte van 24 maart 2020 gesplitst in drie appartementsrechten. [Verweerder 2], [verweerder 3], en [verzoeker] hadden elk een overeenkomst met Keyser Bouw voor de bouw van hun respectievelijke appartementen. Echter, de bouwwerkzaamheden waren sinds juli 2021 stilgelegd, waarbij alleen het betonnen casco van het gebouw was gerealiseerd.
In eerdere gerechtelijke procedures had de rechtbank geoordeeld dat Keyser Bouw het appartement van [verzoeker] moest afbouwen volgens een specifieke offerte, maar Keyser Bouw betwistte dit in hoger beroep. Ondertussen had Keyser Bouw de VvE gesommeerd om openstaande aanneemsommen en meerwerk te betalen, wat leidde tot een discussie over de verantwoordelijkheid van de VvE voor deze bedragen.
Tijdens de VvE-vergadering op 13 maart 2025 werden besluiten genomen om de openstaande bedragen als schuld toe te rekenen aan [verzoeker]. Deze besluiten werden echter met een minimale meerderheid van stemmen genomen, zonder de vereiste gekwalificeerde meerderheid die volgens het splitsingsreglement nodig was voor dergelijke financiële verplichtingen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de VvE niet bevoegd was om de financiële verplichtingen aan te gaan met Keyser Bouw, omdat het (af)bouwen van het gebouw geen handeling van normaal beheer is en dergelijke besluiten alleen met een meerderheid van tenminste twee derden van de stemmen genomen konden worden. Aangezien deze meerderheid niet werd gehaald, werden de besluiten nietig verklaard.
Bovendien oordeelde de rechtbank dat de besluiten in strijd waren met de verdeelsleutel van het splitsingsreglement, die bepaalt dat eigenaars naar breukdelen moeten bijdragen in de schulden en kosten. De VvE had ten onrechte geprobeerd de volledige vordering van Keyser Bouw aan [verzoeker] toe te rekenen.
Het incidentele verzoek van [verweerder 2] en [verweerder 3] om zich te voegen aan de zijde van de VvE werd afgewezen, omdat dergelijke verzoeken niet van toepassing zijn op verzoekschriftprocedures volgens het Nederlandse procesrecht.
Ten aanzien van de tegenverzoeken van [verweerder 2], [verweerder 3], en de VvE oordeelde de rechtbank dat deze onbevoegd waren ingesteld, omdat hiervoor een machtiging van de vergadering nodig was, die ontbrak.
De rechtbank veroordeelde de VvE in de proceskosten van [verzoeker], en wees het verzoek om de individuele leden van de VvE aansprakelijk te stellen voor deze kosten af. De proceskosten werden vastgesteld volgens het liquidatietarief.
In het licht van deze bevindingen verklaarde de rechtbank de besluiten van de VvE nietig en wees de overige verzoeken van [verzoeker] af. De VvE werd veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente. De uitspraak maakte duidelijk dat de VvE haar grenzen had overschreden door zonder de vereiste meerderheid en in strijd met het reglement financiële verplichtingen aan te willen gaan.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
