De zaak in het kort
De rechtbank Amsterdam behandelt een geschil tussen een vereniging van eigenaars (VvE) en een van de appartementseigenaren, [verzoeker]. Het conflict draait om de vraag of de VvE bevoegd is om vorderingen die voortvloeien uit bouwovereenkomsten te accepteren en of de VvE besluiten kon nemen om deze schulden aan individuele eigenaren toe te rekenen. [verzoeker] heeft bezwaar gemaakt tegen besluiten van de VvE die gemaakt zijn tijdens een vergadering op 13 maart 2025. Deze besluiten betroffen onder meer de financiële verplichtingen aan een aannemer, Keyser Bouw, waarvan de uitvoering van bouwwerkzaamheden was stilgelegd. De rechtbank moest beslissen over de geldigheid van deze besluiten en de bevoegdheid van de VvE.
Het verloop van het proces en de feiten
In maart 2020 werd een terrein gesplitst in drie appartementsrechten, en bij de notariële akte werd de VvE opgericht. Elk appartementseigenaar had een overeenkomst gesloten met Keyser Bouw voor de bouw van hun respectievelijke appartementen. De bouwwerkzaamheden stopten in juli 2021, waarna er geschillen ontstonden over de bouwsom. Keyser Bouw claimde dat met [verzoeker] een hogere aanneemsom was overeengekomen dan [verzoeker] beweerde. Eerdere rechtszaken hadden vastgesteld dat Keyser Bouw de bouw moest hervatten conform een lagere offerte. Keyser Bouw en de VvE kwamen daarop in een geschil over de verantwoordelijkheid voor openstaande betalingen. Volgens de VvE waren de contracten met Keyser Bouw een VvE-aangelegenheid, terwijl [verzoeker] volhield dat het om individuele verplichtingen ging.
In een VvE-vergadering in maart 2025 werd gestemd over het al dan niet accepteren van de financiële claims van Keyser Bouw als VvE-schuld en de toerekening van deze schulden aan [verzoeker]. De besluiten werden genomen zonder de vereiste gekwalificeerde meerderheid, en [verzoeker] maakte bezwaar tegen de besluiten, die volgens hem nietig of vernietigbaar waren. De VvE had ook zonder de vereiste meerderheid besloten om [verweerder 2], de voorzitter van de VvE, een volmacht te geven om een incassoprocedure tegen [verzoeker] te starten.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de VvE niet bevoegd was om de vorderingen van Keyser Bouw te accepteren, omdat de bouw van het appartementencomplex geen zaak van normaal beheer was, maar een individuele verantwoordelijkheid van de appartementseigenaars. Bovendien vereiste het modelreglement van de VvE dat besluiten over uitgaven boven een bepaalde drempel met een gekwalificeerde meerderheid moesten worden genomen. De besluiten om de vorderingen van Keyser Bouw als VvE-schuld te accepteren en aan [verzoeker] toe te rekenen, voldeden niet aan deze voorwaarde en waren daarom nietig.
De rechtbank verklaarde de besluiten uit de notulen van de VvE-vergadering van 13 maart 2025 nietig. Dit betekent dat er geen rechtsgeldige basis was voor de VvE om de vorderingen van Keyser Bouw te accepteren of om deze als schuld aan [verzoeker] toe te rekenen. Evenmin kon de VvE een procesvolmacht aan [verweerder 2] verstrekken om een incassoprocedure tegen [verzoeker] te starten. De rechtbank wees ook het verzoek af van [verweerder 2] en [verweerder 3] om als procespartij aan de zijde van de VvE te worden toegevoegd, omdat de verzoekschriftprocedure hier niet in voorziet.
De tegenverzoeken van de VvE, [verweerder 2] en [verweerder 3] werden niet-ontvankelijk verklaard omdat ze zonder de vereiste machtiging van de vergadering waren ingesteld. Daarnaast was het niet mogelijk om in een verzoekschriftprocedure geschillen voor te leggen die bij dagvaarding hadden moeten worden ingediend. De VvE werd veroordeeld in de proceskosten van [verzoeker], maar de rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door de VvE of Keyser Bouw, waardoor de proceskosten niet volledig op [verweerder 2] en [verweerder 3] konden worden verhaald. De uitspraak van de rechtbank onderstreept het belang van het volgen van de statutaire en wettelijke procedures bij het nemen van besluiten binnen een VvE, en de noodzaak van een gekwalificeerde meerderheid voor besluiten met significante financiële implicaties.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
