De zaak in het kort
In deze zaak ligt de beoordeling van de WOZ-waarde van een woning voor het belastingjaar 2023 centraal. De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 373.000,- per 1 januari 2022. De eigenaar van de woning, de eiser, is het niet eens met deze vastgestelde waarde en meent dat de waarde € 346.000,- zou moeten zijn. De rechtbank Midden-Nederland beoordeelt de zaak en verklaart het beroep van de eiser ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De woning in kwestie is een maisonnette gebouwd in 2005 met een gebruiksoppervlakte van 107 m² en een berging van 8 m². Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning vastgesteld en hiertegen heeft de eiser bezwaar aangetekend. Het bezwaar is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard, waarop de eiser beroep heeft ingesteld. Tijdens de zitting op 21 juli 2025 zijn de gemachtigden van beide partijen en een taxateur van de heffingsambtenaar aanwezig geweest.
Het geschil draait om de vraag of de vastgestelde WOZ-waarde op de peildatum 1 januari 2022 correct is. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die rond dezelfde periode zijn verkocht. De referentiewoningen zijn [adres 2] (€ 352.500,-), [adres 3] (€ 394.000,-), en [adres 4] (€ 451.095,-).
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelt allereerst de vergelijkingsmethode die de heffingsambtenaar heeft gebruikt om de WOZ-waarde te bepalen. De rechtbank oordeelt dat de referentiewoningen goed bruikbaar zijn en dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiser.
De rechtbank weerlegt de argumenten van de eiser dat de referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn. Met name de referentiewoningen [adres 3] en [adres 2] bevinden zich binnen hetzelfde complex als de woning van de eiser en hebben identieke kenmerken. De rechtbank acht de door de eiser aangevoerde stelling dat [adres 4] niet vergelijkbaar is, omdat het een appartement betreft dat 500 meter van de woning is gelegen, niet overtuigend. Hoewel [adres 4] meer afwijkt, kon deze toch in enige mate bij de waardebepaling worden betrokken.
Ook de klacht van de eiser dat er onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, zoals de keuken en badkamer, wordt door de rechtbank niet gehonoreerd. De heffingsambtenaar heeft het voorzieningenniveau van de woning als normaal gekwalificeerd en de rechtbank acht dit aannemelijk.
Daarnaast behandelt de rechtbank de claim van de eiser dat de duurzaamheidskenmerken van de woning onvoldoende zijn meegenomen in de waardebepaling. De woning heeft een energielabel A en de rechtbank acht het aannemelijk dat de heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening heeft gehouden.
Ten slotte gaat de rechtbank in op de ligging van de woning nabij een school, wat volgens de eiser een waardedrukkend effect zou hebben. De heffingsambtenaar heeft echter aangevoerd dat deze nabijheid juist voor sommige kopers als positief kan worden ervaren en dat eventuele effecten al zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van vergelijkbare referentiewoningen.
Al met al komt de rechtbank tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende heeft aangetoond dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 373.000,- niet te hoog is. Het beroep van de eiser wordt daarom ongegrond verklaard, waardoor de eiser geen recht heeft op een terugbetaling van het griffierecht of een vergoeding van de proceskosten. De uitspraak is openbaar uitgesproken op 1 augustus 2025 en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep binnen zes weken.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
