De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een vastgoedtransactie waarbij de kopers, aangeduid als [eiser 1] c.s., een woning kochten van de besloten vennootschap [naam bedrijf] – hierna [gedaagde]. De woning werd verkocht voor een bedrag van 1,25 miljoen euro, maar na de aankoop bleken er problemen te zijn met vergunningen die niet in orde waren, alsmede een last onder dwangsom van de gemeente Amsterdam. De kopers besloten om de koopovereenkomst te ontbinden en eisten een contractuele boete van de verkoper. De rechtbank moest oordelen over de geschillen tussen de partijen, waarbij de vraag centraal stond of de contractuele boete moest worden betaald, of de koopovereenkomst terecht was ontbonden, en of er andere tekortkomingen waren aan de zijde van de verkoper die rechtvaardigden dat de kopers hun verplichtingen niet nakwamen.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een dagvaarding op 18 oktober 2024, waarna diverse stukken werden uitgewisseld, waaronder een eis in reconventie door [gedaagde]. De woning was sinds 12 september 2023 in eigendom van [gedaagde], die de woning had laten verbouwen. Tijdens deze verbouwing constateerde een inspecteur van de gemeente dat de vergunningen niet in orde waren. Dit leidde uiteindelijk tot een last onder dwangsom. De woning werd in april 2024 te koop aangeboden en op 24 mei 2024 werd een bod van 1,25 miljoen euro door [eiser 1] c.s. geaccepteerd.
Tijdens de onderhandelingen over de koopovereenkomst ontstonden er echter problemen rondom de vergunningen. De kopers ontdekten dat er een vergunning nodig was die niet was aangevraagd. De verkoper stelde voor om dit voor de leveringsdatum op te lossen, maar de kopers waren hier niet gerust op. Uiteindelijk, na een inspectie op 7 juni 2024, werd duidelijk dat er meer problemen waren dan alleen de vergunningen, waaronder het ontbreken van vereiste ramen in het souterrain. De gemeente dreigde met een dwangsom en gaf aan dat er geen ventilatie aanwezig was zoals vereist.
De kopers stelden de verkoper op de hoogte van hun bezwaren en besloten de overeenkomst te ontbinden op 26 juli 2024. Zij eisten tevens een boete van € 125.000 op basis van contractbreuk. [gedaagde] weigerde dit te betalen en legde een tegenvordering in door zelf ontbinding van de overeenkomst in te roepen en een boete te eisen van de kopers.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat [gedaagde] inderdaad tekort was geschoten in haar verplichtingen. De kern van de kwestie betrof de last onder dwangsom die door de gemeente was opgelegd en het feit dat de woning niet vrij van publiekrechtelijke lasten kon worden geleverd. Dit was een duidelijke schending van artikel 7:15 lid 1 BW, dat voorschrijft dat de verkoper de zaak vrij van dergelijke lasten moet overdragen.
Daarnaast was er een juridisch geschil met de eigenaren van een naburig appartementsrecht waar de kopers niet over waren geïnformeerd. Dit vormde een aanvullende, zij het geringere, tekortkoming van de verkoper.
De rechtbank achtte de ontbinding van de koopovereenkomst door [eiser 1] c.s. gerechtvaardigd en veroordeelde [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van € 125.000. Het verzoek van [gedaagde] om deze boete te matigen werd afgewezen, omdat er geen sprake was van een buitensporig of onaanvaardbaar resultaat door het opleggen van de boete. De rechtbank gaf ook opdracht tot teruggave van de waarborgsom aan de kopers en wees de tegenvordering van [gedaagde] af, aangezien de ontbinding door [eiser 1] c.s. rechtsgeldig was.
Ten aanzien van de proceskosten werd [gedaagde] veroordeeld om zowel de kosten in conventie als in reconventie te betalen, omdat zij in het ongelijk was gesteld. De rechtbank wees ook de door beide partijen gevorderde buitengerechtelijke incassokosten af, omdat deze niet voldoende waren onderbouwd.
In conclusie, de rechtbank gaf de kopers gelijk, bevestigde hun recht op de boete en de terugbetaling van de waarborgsom, en verwierp de eisen van de verkoper. De uitspraak werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de veroordelingen onmiddellijk uitgevoerd moeten worden, zelfs als er hoger beroep wordt ingesteld.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
