De zaak in het kort
In deze rechtszaak ging het om de ontbinding van een koopovereenkomst tussen een privépartij en Elite Wonen B.V. met betrekking tot een appartementsrecht. De privépartij stelde dat Elite Wonen B.V. tekort was geschoten in haar verplichtingen door een andere splitsingsakte aan te bieden dan oorspronkelijk overeengekomen, wat leidde tot een verhoogd aansprakelijkheidsrisico. De privépartij ontbond de koopovereenkomst en eiste terugbetaling van de waarborgsom en een boete van Elite Wonen B.V. De rechtbank moest beoordelen of de ontbinding gerechtvaardigd was en of aan de privépartij compensatie toekwam.
Het verloop van het proces en de feiten
De partijen sloten op 9 juli 2024 een koopovereenkomst betreffende het appartementsrecht dat recht gaf op het exclusieve gebruik van een woning in Den Haag. Er waren voorafgaand aan de verkoop wijzigingen aan het pand doorgevoerd, waaronder een dakopbouw. Deze dakopbouw was echter nog niet officieel opgenomen in de splitsingsakte van de gemeenschap waartoe het pand behoorde.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst werd de privépartij geïnformeerd over een bestaande splitsingsakte en een conceptversie van een nieuwe splitsingsakte. Deze conceptakte moest nog worden goedgekeurd door de Vereniging van Eigenaars (VvE). De privépartij stortte een waarborgsom van €71.000,- en de datum van levering werd vastgesteld op 21 augustus 2024.
Tijdens de voorbereidingen voor de overdracht bleek dat er geen formele VvE-goedkeuring was voor de dakopbouw. Dit leidde tot bezwaren van andere VvE-leden over de kwaliteit van de dakopbouw en mogelijke schade. De privépartij werd door zijn advocaat op 19 augustus 2024 geïnformeerd dat Elite niet kon leveren wat oorspronkelijk was afgesproken, namelijk een appartement met een goedgekeurde dakopbouw. De privépartij stelde Elite in gebreke en dreigde met ontbinding van de koopovereenkomst indien niet aan de voorwaarden werd voldaan.
Elite probeerde alsnog de goedkeuring van de VvE te verkrijgen door financiële compensatie te bieden aan de andere leden. Dit leidde tot een aangepaste splitsingsakte met aanvullende bepalingen die het aansprakelijkheidsrisico voor de privépartij verhoogden. De privépartij weigerde deze voorwaarden te accepteren en ontbond de koopovereenkomst, eisend dat de waarborgsom werd teruggestort en een contractuele boete werd betaald.
Elite reageerde door een kort geding aan te spannen, vorderend dat de privépartij zou meewerken aan de levering van het appartementsrecht. De voorzieningenrechter wees deze vordering af. Vervolgens eiste Elite in een reguliere procedure dat de privépartij alsnog zou nakomen of dat de overeenkomst zou worden ontbonden met betaling van een boete aan Elite.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de privépartij terecht de koopovereenkomst had ontbonden. Centraal stond de vraag of Elite tekort was geschoten in haar verplichtingen door een andere splitsingsakte te presenteren dan oorspronkelijk overeengekomen.
De rechtbank concludeerde dat de extra bepaling in de definitieve splitsingsakte een significant hoger aansprakelijkheidsrisico voor de privépartij met zich meebracht. Dit verschilde wezenlijk van het oorspronkelijke concept dat voorafgaand aan de overeenkomst was gepresenteerd. Dit leidde tot de conclusie dat Elite niet kon leveren wat was overeengekomen, en daarmee was er sprake van een toerekenbare tekortkoming.
De rechtbank verklaarde dat de privépartij de overeenkomst rechtsgeldig had ontbonden. Hierdoor was Elite de contractuele boete van €71.000,- verschuldigd aan de privépartij. De rechtbank beval ook dat de waarborgsom aan de privépartij moest worden terugbetaald.
In reconventie wees de rechtbank de vorderingen van Elite af, aangezien de grondslag vanwege de rechtsgeldige ontbinding door de privépartij was komen te vervallen. De rechtbank veroordeelde Elite in de proceskosten van de privépartij, zowel in conventie als in reconventie.
De uitspraak bevestigde het recht van de privépartij om de koopovereenkomst te ontbinden en gaf een duidelijk signaal over de noodzaak voor verkopers om de contractuele verplichtingen nauwkeurig na te komen, vooral als deze invloed hebben op de aansprakelijkheidsrisico’s van de koper. De zaak onderstreepte ook het belang van transparantie en overeenstemming binnen VvE’s bij het wijzigen van gemeenschappelijke eigendomsrechten.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
