De zaak in het kort
De rechtbank Amsterdam heeft zich gebogen over een geschil tussen een vastgoedinvesteerder, hierna aangeduid als [gedaagde], en twee particulieren, aangeduid als [eiser 1] en [eiser 2], die een woning hadden gekocht voor 1,25 miljoen euro. Het conflict ontstond nadat de gemeente Amsterdam een last onder dwangsom aan de investeerder had opgelegd wegens verbouwingen die niet in overeenstemming waren met de omgevingsvergunning. De kopers besloten daarop de koopovereenkomst te ontbinden en eisten een contractuele boete van 125.000 euro. De rechtbank oordeelde dat de tekortkomingen van [gedaagde] de ontbinding van de koop rechtvaardigden en kende de boete aan de kopers toe.
Het verloop van het proces en de feiten
De vastgoedinvesteerder [gedaagde] had de woning sinds september 2023 in bezit en liet deze verbouwen. Tijdens de verbouwing constateerde een gemeentelijke inspecteur in januari 2024 dat sommige werkzaamheden niet volgens de vergunning werden uitgevoerd. Na de verbouwing werd de woning te koop aangeboden en bezichtigd door [eiser 1] en [eiser 2], die vervolgens een bod deden dat werd geaccepteerd. Tijdens de onderhandelingen over de koop werden vragen gesteld over vergunningen en mogelijke juridische geschillen met andere eigenaren.
De kopers stelden vast dat er mogelijk vergunningen ontbraken voor de verbouwing en eisten dat de verkoper dit zou oplossen. Uiteindelijk werd een koopovereenkomst getekend met een clausule die bepaalde dat als de verkoper niet kon aantonen dat de verbouwing volgens de voorschriften was uitgevoerd, de kopers recht hadden op een korting van 5.000 euro. Kort voor de geplande overdracht ontdekte de inspecteur dat de woning niet conform de omgevingsvergunning was verbouwd, wat leidde tot een last onder dwangsom van de gemeente.
De kopers werden hierover geïnformeerd, en de bedenktijd voor de koop werd verlengd. De gemeente bevestigde later dat de verbouwingserkenning niet in lijn was met de voorschriften. De kopers stelden de verkoper in gebreke en ontbonden de koopovereenkomst, terwijl de verkoper op zijn beurt de kopers sommeerde tot afname van de woning. Beide partijen eisten de contractuele boete van 125.000 euro van elkaar.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de last onder dwangsom een publiekrechtelijke belemmering vormde die de verkoper had moeten oplossen voordat de woning kon worden geleverd. De verkoper had hier niet aan voldaan en was derhalve tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Ook had de verkoper de kopers niet geïnformeerd over een bestaand juridisch geschil met een buurman, wat eveneens een tekortkoming vormde. De rechtbank vond dat deze tekortkomingen voldoende waren om de ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen.
De rechtbank wees de eis van [eiser 1] en [eiser 2] toe en veroordeelde [gedaagde] tot betaling van de contractuele boete van 125.000 euro. De rechtbank zag geen reden om de boete te matigen, ondanks het verzoek van [gedaagde] dat de boete onredelijk hoog was in verhouding tot de schade. De verkoper werd tevens veroordeeld tot het terugbetalen van de waarborgsom van 125.000 euro aan de kopers.
Verder oordeelde de rechtbank dat het beslag dat de kopers op de woning hadden gelegd rechtmatig was, gezien de toewijzing van hun vordering. De rechtbank wees ook de vordering van [gedaagde] af die de kopers tot betaling van de boete verplichtte, omdat de kopers al gerechtigd waren de overeenkomst te ontbinden. Ten slotte werd [gedaagde] veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van de kopers.
De uitspraak benadrukt de verplichtingen van verkopers om een woning vrij van juridische lasten en met de noodzakelijke vergunningen te leveren, en bevestigt de rechten van kopers om een koop te ontbinden wanneer deze verplichtingen niet worden nagekomen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
