De zaak in het kort
In deze zaak, voor de rechtbank Den Haag, draait het om de ontbinding van een koopovereenkomst tussen een particuliere koper, aangeduid als [partij], en Elite Wonen B.V., een vastgoedbedrijf. De koper had een appartement gekocht, maar ontdekte daarna dat de dakopbouw van het pand niet correct was opgenomen in de splitsingsakte. Dit leidde tot geschillen over de aansprakelijkheid voor eventuele schade en de risico’s die de koper zou lopen door de nieuw toegevoegde bepalingen in de definitieve splitsingsakte. De koper stelde dat Elite Wonen niet aan haar verplichtingen voldeed en eiste ontbinding van de koopovereenkomst, terugbetaling van de waarborgsom en een boete. Elite Wonen betwistte dit en eiste nakoming van de koopovereenkomst.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 9 juli 2024 sloten [partij] en Elite Wonen een koopovereenkomst voor een appartementsrecht in Den Haag. Het appartementsrecht omvatte een woning op de tweede verdieping van een pand dat was gesplitst in drie appartementen. De splitsingsakte van het pand stamde uit 1976 en was in 2019 gewijzigd om de toevoeging van een kelder te omvatten. Elite Wonen had een dakopbouw gerealiseerd op het pand, maar deze was nog niet opgenomen in de gewijzigde splitsingsakte.
Bij het sluiten van de koopovereenkomst werd afgesproken dat de juridische overdracht op 19 augustus 2024 zou plaatsvinden. Echter, voorafgaand aan de overdracht, werd [partij] geïnformeerd over een dispuut binnen de Vereniging van Eigenaars (VvE) over de dakopbouw: er was geen VvE-besluit hiervoor en er waren twijfels over de kwaliteit van de bouw. Bovendien was er sprake van schadeclaims vanuit de VvE.
Op 19 augustus 2024 stelde [partij] Elite Wonen in gebreke, aangezien de dakopbouw niet leverbaar was zoals overeengekomen. Elite Wonen trachtte het probleem op te lossen door de VvE-leden te betalen, zodat zij akkoord gingen met een wijziging van de splitsingsakte die de dakopbouw zou omvatten. Deze wijziging werd op 27 augustus 2024 juridisch vastgelegd, maar bevatte extra bepalingen die de aansprakelijkheid van de eigenaar van het appartementsrecht aanzienlijk verhoogden.
[partij] weigerde de gewijzigde splitsingsakte te accepteren, omdat deze bepalingen een groter risico met zich meebrachten dan voorheen was overeengekomen. Als gevolg hiervan vond de overdracht van de woning niet plaats en stelde [partij] dat de overeenkomst was ontbonden. Dit leidde tot juridische procedures van beide partijen: [partij] vorderde ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van de waarborgsom, terwijl Elite Wonen nakoming eiste.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of de ontbinding van de koopovereenkomst door [partij] gerechtvaardigd was en of Elite Wonen toerekenbaar tekort was geschoten. De rechtbank oordeelde dat Elite inderdaad tekort was geschoten. De gewijzigde splitsingsakte bevatte een extra bepaling die de aansprakelijkheid van [partij] significant verhoogde, wat niet in overeenstemming was met de aanvankelijke overeenkomst. Dit was voor de rechtbank voldoende om te concluderen dat Elite niet kon leveren wat was afgesproken.
De rechtbank verklaarde dat [partij] de koopovereenkomst terecht had ontbonden en veroordeelde Elite Wonen tot het betalen van de contractuele boete van € 71.000,- en de wettelijke rente daarover. Tevens werd bepaald dat de notaris de waarborgsom van € 71.000,- aan [partij] moest uitkeren. De rechtbank wees de vorderingen van Elite Wonen in reconventie af, aangezien de grondslag voor deze vorderingen was komen te vervallen door de rechtsgeldige ontbinding van de overeenkomst door [partij].
In de proceskosten werd Elite Wonen veroordeeld tot betaling van zowel de kosten in conventie als in reconventie, waarbij de kosten aan de zijde van [partij] in conventie werden begroot op € 4.070,41 en in reconventie op € 2.174,21. De rechtbank verklaarde de beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, wat betekent dat Elite Wonen direct aan de veroordelingen moet voldoen, ongeacht een mogelijk hoger beroep.
Deze uitspraak onderstreept het belang van correcte en volledige informatievoorziening bij vastgoedtransacties en de naleving van afgesproken voorwaarden, vooral als er wijzigingen in de juridische status van de eigendom plaatsvinden. Het toont ook aan dat kopers beschermd zijn tegen onverwachte veranderingen die hun aansprakelijkheidspositie aanzienlijk kunnen beïnvloeden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
