De zaak in het kort
In deze zaak bij de rechtbank Midden-Nederland draait het om de vaststelling van de WOZ-waarde voor een appartement in een appartementencomplex voor het belastingjaar 2023. De eigenaar van de woning, hierna aangeduid als eiser(es), heeft de WOZ-waarde van € 366.000,- betwist, die door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap is vastgesteld. De rechtbank heeft zonder zitting geoordeeld dat de waarde correct is vastgesteld door de heffingsambtenaar, ondanks verschillende bezwaren van eiser(es) over de kenmerken en omstandigheden van de woning.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2023 de waarde van de woning vastgesteld op € 366.000,-, op basis van de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser(es) was het niet eens met deze vaststelling en ging in bezwaar. De heffingsambtenaar heeft dit bezwaar ongegrond verklaard, waarna eiser(es) in beroep ging bij de rechtbank. Tijdens de procedure is gebruik gemaakt van een taxatiematrix om de WOZ-waarde te onderbouwen. Deze matrix vergelijkt de woning met drie andere, vergelijkbare appartementen die rond dezelfde periode zijn verkocht.
De woning betreft een in 1998 gebouwd appartement met een oppervlakte van 97 m², een berging van 5 m² en een balkon van 6 m². De vergelijkingsmethode is gehanteerd voor de waardebepaling, waarbij de verkoopopbrengst van vergelijkbare appartementen als referentie is gebruikt. De referentiewoningen zijn:
– [adres 2], verkocht voor € 341.000,- op 26 januari 2022.
– [adres 3], verkocht voor € 331.000,- op 3 mei 2021.
– [adres 4], verkocht voor € 399.030,- op 3 maart 2022.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft de argumenten van eiser(es) beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Hierbij is vooral gekeken naar de taxatiematrix die de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk maakt. De rechtbank acht de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar omdat ze deel uitmaken van hetzelfde complex en rond dezelfde tijd zijn verkocht.
Eiser(es) heeft in beroep verschillende gronden aangevoerd, waaronder:
1. **Gedateerde keuken en badkamer**: Eiser(es) stelde dat de keuken en badkamer gedateerd zijn, wat de waarde zou verlagen. De rechtbank oordeelde dat er geen objectieve gegevens zoals foto’s zijn overlegd om deze claim te ondersteunen. Bovendien ligt de m²-prijs van de woning onder die van de referentiewoningen, wat voldoende ruimte biedt voor zulke verschillen.
2. **Duurzaamheidsniveau**: Eiser(es) betoogde dat de woning matig geïsoleerd is, wat niet goed weerspiegeld zou zijn in de waardering. De rechtbank volgde de heffingsambtenaar, die aangaf dat de duurzaamheid verdisconteerd is in de prijs, gezien het energielabel C en de vergelijkbaarheid met andere woningen uit dezelfde bouwperiode.
3. **Aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE)**: Eiser(es) voerde aan dat er niet voldoende rekening is gehouden met het aandeel in de reserves van de VVE. De rechtbank oordeelde dat dit aspect wel degelijk in de taxatiematrix is opgenomen.
4. **Ligging en etage**: Eiser(es) stelde dat de ligging op een lagere etage waardeverminderend is. De rechtbank vond dat ligging subjectief is en dat eiser(es) de stelling niet met objectieve gegevens heeft ondersteund.
Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiser(es) ongegrond, waardoor de oorspronkelijke WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is geen reden voor een proceskostenvergoeding of teruggave van het griffierecht. Partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na verzending van de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
