De zaak in het kort
De kern van deze juridische procedure draait om de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement voor het belastingjaar 2023. De eigenaar van het appartement heeft bezwaar gemaakt tegen de waardebepaling van € 512.000, vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. De eigenaar stelde dat de waarde te hoog was ingeschat, vooral gezien de verouderde staat van de keuken en badkamer, de matige onderhoudstoestand, het lagere duurzaamheidsniveau, de ligging nabij bedrijvigheid en de invloed van de Vereniging van Eigenaars (VVE). De rechtbank Midden-Nederland heeft alle argumenten van de eigenaar onderzocht en uiteindelijk geoordeeld dat de vastgestelde WOZ-waarde terecht is, waardoor het beroep ongegrond werd verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van een appartement in Utrecht vastgesteld op € 512.000, gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. Deze vaststelling leidde ook tot een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing. De eigenaar van het appartement, vertegenwoordigd door gemachtigde D. van der Locht, ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde in de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023. Hierop volgde een beroepsprocedure bij de rechtbank.
Belangrijke feiten zijn dat het om een appartement uit 2007 gaat met een gebruiksoppervlakte van 92 m² en een parkeerplaats. De eigenaar betoogde dat de waarde te hoog was ingeschat, gezien de verouderde staat van enkele voorzieningen en andere factoren. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix waarin het appartement werd vergeleken met vier referentiewoningen in dezelfde straat, waarvan de verkoopprijzen varieerden tussen € 501.501 en € 580.000.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen waren relevant en goed vergelijkbaar met het appartement. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix adequaat rekening had gehouden met verschillen in staat van onderhoud, voorzieningen, duurzaamheidsniveau, ligging en de invloed van de VVE.
De rechtbank weerlegde de argumenten van de eigenaar als volgt:
1. **Motiveringsgebrek in uitspraak op bezwaar**: De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar voldoende was ingegaan op de staat en voorzieningen van de woning.
2. **Gedateerde keuken en badkamer**: De heffingsambtenaar had de voorzieningen correct als eenvoudig/verouderd gekwalificeerd. De m²-prijs van de woning lag onder die van de referentiewoningen, wat voldoende ruimte liet voor eventuele verschillen.
3. **Staat van onderhoud**: De enkele claim over scheurvorming werd onvoldoende onderbouwd met objectieve gegevens, en de heffingsambtenaar had de staat van onderhoud adequaat beoordeeld.
4. **Duurzaamheidsniveau**: Er was geen energielabel van de woning bekend, maar de referentiewoningen met vergelijkbare labels hadden nauwelijks invloed op de verkoopprijzen. De lagere m²-prijs van de woning vergeleken met de referentiewoningen bood voldoende ruimte voor duurzaamheidsverschillen.
5. **Ligging nabij bedrijvigheid en etageverschillen**: De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de ligging en dat de referentiewoningen vergelijkbaar waren qua omgeving.
6. **VVE-correctie**: De rechtbank accepteerde de verklaring van de heffingsambtenaar dat de VVE-correctie correct was toegepast in de taxatiematrix.
De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en handhaafde de vastgestelde WOZ-waarde van € 512.000. Er werden geen proceskosten of griffierechten toegekend aan de eigenaar. De uitspraak werd openbaar gemaakt op 25 juli 2025, met de mogelijkheid voor de eigenaar om binnen zes weken hoger beroep aan te tekenen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
