De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft uitspraak gedaan in een geschil tussen een inwoner en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. Het betrof de vaststelling van de WOZ-waarde voor een appartement voor het belastingjaar 2023. De eigenaar van het appartement was het niet eens met de vastgestelde waarde van €366.000 en ging in beroep, maar de rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De eigenaar voerde aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met factoren zoals gedateerde keuken- en badkamerfaciliteiten, het duurzaamheidsniveau van de woning en het aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE). De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde correct was vastgesteld.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon met de beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de WOZ-waarde van het appartement op €366.000 werd vastgesteld, gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. De eigenaar van het appartement maakte bezwaar tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond. Hierop besloot de eigenaar beroep in te stellen bij de rechtbank.
De woning in kwestie is een appartement, gebouwd in 1998, met een berging van 5 m² en een balkon van 6 m². De gebruiksoppervlakte is 97 m². De waardebepaling van de woning werd onderbouwd door middel van een taxatiematrix waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen die binnen dezelfde periode en in dezelfde plaats waren verkocht.
Het geschil ging met name over de vraag of de WOZ-waarde van de woning te hoog was vastgesteld. De eigenaar argumenteerde dat er onvoldoende rekening was gehouden met verouderde voorzieningen zoals de keuken en badkamer, het matige duurzaamheidsniveau van de woning, en het aandeel in de VVE. De heffingsambtenaar had bij de waardebepaling gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van de woning werd vastgesteld aan de hand van vergelijkbare woningen.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De referentiewoningen waren, volgens de rechtbank, goed vergelijkbaar met het appartement van de eigenaar, mede omdat ze in hetzelfde complex lagen en niet ver van de waardepeildatum waren verkocht. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en het appartement, zoals het voorzieningenniveau.
Wat betreft de verouderde keuken en badkamer, oordeelde de rechtbank dat de stellingen van de eigenaar onvoldoende waren om te bewijzen dat het voorzieningenniveau lager dan ‘normaal’ zou moeten worden gekwalificeerd. Er waren geen objectieve, verifieerbare gegevens, zoals foto’s, overlegd door de eigenaar. De rechtbank vond dat de m²-prijs van de woning, die lager ligt dan die van de referentiewoningen, voldoende ruimte bood voor eventuele verschillen in voorzieningen.
Met betrekking tot het duurzaamheidsniveau, stelde de heffingsambtenaar dat de woning energielabel C had en dat de duurzaamheid in de prijs was verdisconteerd, mede omdat de woning vergeleken werd met woningen uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank volgde deze redenering en vond dat, zelfs als er verschillen in duurzaamheid zouden zijn, de m²-prijs van het appartement voldoende ruimte bood.
De eigenaar voerde ook aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met het aandeel in de reserves van de VVE. De heffingsambtenaar had echter in de matrix vermeld hoe hoog het aandeel in de reserves van de VVE van de referentiepanden was, waarmee volgens de rechtbank voldoende rekening was gehouden.
Ten slotte voerde de eigenaar aan dat er onvoldoende rekening was gehouden met de ligging van de woning en de etage. De rechtbank oordeelde dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren omdat ze in hetzelfde complex lagen. Ook vond de rechtbank dat de voorkeur voor een bepaalde etage subjectief van aard was en dat de eigenaar niet met objectieve gegevens had aangetoond dat hogere etages meer waard zouden zijn.
De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, wat betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd bleef. Hierdoor was er geen aanleiding voor de vergoeding van proceskosten of het griffierecht. De eigenaar kan nog in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden als hij het niet eens is met de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
