De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant de beroepen van een belanghebbende tegen de vastgestelde WOZ-waarden van zijn onroerende zaken ongegrond verklaard. De belanghebbende was het niet eens met de waardevaststelling van zijn woning en appartement door de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De uitspraak heeft invloed op de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2023.
Het verloop van het proces en de feiten
De belanghebbende ontving op 8 februari 2023 een beschikking waarin de WOZ-waarden van zijn woning en appartement werden vastgesteld op respectievelijk € 507.000 en € 405.000, met bijbehorende OZB-aanslagen van de gemeente Vlissingen. Na bezwaar door de belanghebbende werden deze waarden gehandhaafd door de heffingsambtenaar, wat leidde tot de beroepsprocedure bij de rechtbank. Het beroep werd behandeld op 30 juli 2025, waarbij zowel de belanghebbende als vertegenwoordigers van de heffingsambtenaar aanwezig waren.
De woning van de belanghebbende is een vrijstaande woning uit 1927 met een gebruiksoppervlakte van 271 m², gelegen op een perceel van 445 m². Deze woning werd op 25 mei 2023 verkocht voor € 635.000. Het appartement van de belanghebbende heeft een gebruiksoppervlakte van 104 m², inclusief een garage en berging, en werd in 2021 gekocht voor € 387.439.
De belanghebbende betoogde dat de waarde van de woning maximaal € 430.000 en die van het appartement maximaal € 380.000 zou moeten zijn. De rechtbank moest beoordelen of de vastgestelde waardes voor de WOZ en OZB correct waren, met inachtneming van de argumenten van de belanghebbende.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank heeft vastgesteld dat de waarden van de woning en het appartement niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar had de waardebepaling onderbouwd met een taxatiematrix, gebaseerd op de verkoopopbrengst van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum 1 januari 2022. Hierbij waren referentiewoningen gebruikt die qua ligging, type en bouwjaar vergelijkbaar zijn en binnen een jaar voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
Voor de woning werd een waarde van € 583.727 bepaald, terwijl het appartement werd gewaardeerd op € 440.409. De rechtbank vond dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met verschillen zoals onderhoudsstaat en gebruiksoppervlakte. De belanghebbende kon niet aantonen dat een lagere waardering gerechtvaardigd was.
Daarnaast werd overwogen dat de eigen verkoopprijs van de woning, hoewel niet als enige onderbouwing kon dienen vanwege de afstand tot de waardepeildatum, wel een indicatie gaf dat de waarde niet te hoog was. Voor het appartement was de verkoopprijs kort voor de waardepeildatum een sterke indicatie van de marktwaarde.
De rechtbank oordeelde dat de stelling van de belanghebbende over een disproportionele stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar niet relevant was, omdat de waardebepaling voor elk tijdvak opnieuw moet gebeuren op basis van actuele feiten en omstandigheden. Ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel faalde, omdat er geen sprake was van begunstigend beleid of een schending van de meerderheidsregel.
Uiteindelijk verklaarde de rechtbank de beroepen ongegrond, waardoor de WOZ-waarden en de OZB-aanslagen gehandhaafd blijven. De belanghebbende krijgt het betaalde griffierecht niet terug en ontvangt geen vergoeding voor proceskosten. De uitspraak is op 10 september 2025 openbaar gemaakt en kan binnen zes weken worden aangevochten bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
