De zaak in het kort
In deze zaak stond de WOZ-waarde van een woning in Utrecht centraal. De eigenaresse van de woning was het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van €361.000,- en ging in bezwaar, dat ongegrond werd verklaard. Vervolgens stelde zij beroep in bij de rechtbank Midden-Nederland. De rechter heeft besloten dat de WOZ-waarde correct is vastgesteld en heeft het beroep van de eigenaresse ongegrond verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap had de WOZ-waarde van de woning van eiseres vastgesteld op €361.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres ging hiertegen in bezwaar, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond. Eiseres stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank, waarbij de heffingsambtenaar een verweerschrift met een taxatiematrix indiende. De rechtbank vond het niet nodig om een zitting te houden en sloot het onderzoek.
De woning in kwestie is een benedenwoning, gebouwd in 1931, met een vrijstaande berging van 10 m² en een gebruiksoppervlakte van 57 m². De heffingsambtenaar had de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode, waarbij de woning werd vergeleken met vier andere woningen die rond dezelfde tijd zijn verkocht.
Eiseres voerde meerdere punten aan in haar beroepschrift, waaronder dat onvoldoende rekening was gehouden met de verouderde staat van de keuken en badkamer, het lage duurzaamheidsniveau van de woning, en het feit dat de waarde niet voldoende was gecorrigeerd voor het aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE). Ook stelde zij dat de ligging van de woning niet goed was meegenomen in de waardebepaling.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen waren bruikbaar voor de vergelijking omdat zij ook benedenwoningen waren in dezelfde wijk en niet ver van de waardepeildatum waren verkocht. De taxatiematrix maakte inzichtelijk dat er voldoende rekening was gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiseres, zoals de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau.
Ten aanzien van de gedateerde keuken en badkamer oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de voorzieningen in de woning. Ondanks dat er geen foto’s waren aangeleverd, was het voorzieningenniveau met een normale factor gekwalificeerd, wat de rechtbank redelijk achtte.
Voor het duurzaamheidsniveau was er geen energielabel bekend, maar de vergelijkingsmethode compenseerde dit door de woning te vergelijken met referentiewoningen uit dezelfde bouwperiode. De rechtbank volgde de heffingsambtenaar hierin.
Wat betreft het aandeel in de VVE, vond de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht had gegeven in de correcties die waren doorgevoerd. Er was bij de verkoopcijfers van de referentiewoningen rekening gehouden met het aandeel in de reserves van de VVE, en bij woningen waar geen actieve VVE was, werd dit als niet van toepassing beschouwd.
De rechtbank besloot de beroepsgrond over de ligging en etage buiten beschouwing te laten, omdat de woning een benedenwoning is en vergeleken werd met andere benedenwoningen.
Uiteindelijk verklaarde de rechtbank het beroep van eiseres ongegrond. De WOZ-waarde bleef gehandhaafd op €361.000,- en er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. Eiseres kan tegen deze uitspraak in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
