De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft op 16 september 2025 uitspraak gedaan over de WOZ-waarde van een appartement in [plaats] voor het belastingjaar 2023. De eigenaresse van het appartement, aangeduid als eiseres, had bezwaar gemaakt tegen de vastgestelde waarde van € 393.000,-, maar de rechtbank oordeelde dat deze waarde terecht was vastgesteld door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente].
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 stelde de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van het appartement vast op basis van de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres maakte bezwaar tegen deze beschikking, maar haar bezwaar werd op 20 november 2023 ongegrond verklaard. Hierop besloot eiseres beroep in te stellen bij de rechtbank.
Het appartement betreft een in 2003 gebouwd complex met een gebruiksoppervlakte van 104 m², een berging van 8 m², en een balkon van 5 m². De WOZ-waarde, die in geschil is, is gebaseerd op de economische waarde van de woning, oftewel de prijs die bij verkoop op de meest geschikte wijze zou worden betaald. De heffingsambtenaar gebruikte de vergelijkingsmethode, waarbij de woning werd vergeleken met drie andere woningen in [plaats] die rond dezelfde waardepeildatum zijn verkocht.
De door de heffingsambtenaar gebruikte referentiewoningen waren:
– [adres 2], verkocht voor € 520.000,-;
– [adres 3], verkocht voor € 340.000,-;
– [adres 4], verkocht voor € 356.000,-.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld. Het gebruikte vergelijkingsmateriaal werd als goed bruikbaar beschouwd, mede omdat de referentiewoningen qua type en locatie vergelijkbaar waren met het appartement van eiseres. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met verschillen tussen de referentiewoningen en het appartement, zoals een lagere waarde per m² voor het appartement.
Eiseres bracht verschillende beroepsgronden aan, waaronder de verouderde staat van de keuken en badkamer, de scheurvorming in de binnenmuren, het lagere duurzaamheidsniveau, de ligging nabij bedrijvigheid, en het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaars (VVE). Daarnaast stelde eiseres dat er onvoldoende rekening was gehouden met de etageligging van het appartement.
De rechtbank verwierp al deze beroepsgronden:
1. **Verouderde voorzieningen en scheurvorming:** Eiseres had geen objectief bewijs aangeleverd om haar claim te ondersteunen. De heffingsambtenaar had de staat van onderhoud als ‘niet op peil’ aangemerkt, wat geen directe noodzaak tot verbetering impliceerde. De lagere m²-prijs compenseerde de eventuele tekortkomingen in onderhoud.
2. **Duurzaamheidsniveau:** Er was geen energielabel beschikbaar voor het appartement, maar de m²-prijs was al lager dan die van de referentiewoningen, wat eventuele duurzaamheidsverschillen compenseerde.
3. **Ligging nabij bedrijvigheid:** Hoewel bedrijvigheid voor sommige kopers een nadeel kan zijn, benadrukte de heffingsambtenaar dat de nabijheid van winkels en diensten ook als positief ervaren kan worden. De lagere m²-prijs hield al rekening met eventuele waardevermindering.
4. **VVE-aandeel:** De heffingsambtenaar had de VVE-reserves al geschoond uit de verkoopcijfers van de referentiewoningen, dus deze beroepsgrond slaagde niet.
5. **Etageligging:** De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in de beoordeling dat etageligging niet noodzakelijkerwijs een waardebepalende factor is, aangezien de voorkeur voor een specifieke etage subjectief kan zijn.
De rechtbank concludeerde dat het beroep van eiseres ongegrond was en dat de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd blijft. Als gevolg hiervan was er geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of het griffierecht.
Eiseres heeft de mogelijkheid om binnen zes weken na verzending van deze uitspraak in hoger beroep te gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Digitaal hoger beroep instellen is mogelijk via de website van Rechtspraak.nl, of door een brief te sturen naar het gerechtshof. Mocht er spoed zijn, kan een voorlopige voorziening worden aangevraagd bij de voorzieningenrechter.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
