De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om de vaststelling van de WOZ-waarde van een benedenwoning in [plaats]. De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap heeft de waarde vastgesteld op €296.000 voor het belastingjaar 2023. De eigenaresse van de woning heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling en bepleit een lagere waarde van €268.000. Echter, zowel de heffingsambtenaar als de rechtbank blijven bij de vastgestelde waarde. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde voor de woning van eiseres vastgesteld op €296.000 per de waardepeildatum van 1 januari 2022. Deze vaststelling leidde tot een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing. Eiseres maakte vervolgens bezwaar tegen deze beschikking. De uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 verklaarde het bezwaar ongegrond, waarna eiseres beroep instelde tegen deze beslissing.
Tijdens de zitting op 1 september 2025, waarbij zowel de gemachtigden van de eiseres als van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar aanwezig waren, werden de argumenten van beide partijen besproken. De woning van eiseres betreft een in 1904 gebouwde benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 51 m². De discussie richtte zich voornamelijk op de vraag of de WOZ-waarde van de woning correct was bepaald door de heffingsambtenaar.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde de zaak met betrekking tot de vergelijkingsmethode die door de heffingsambtenaar gebruikt was. Deze methode houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld door te vergelijken met de verkoopopbrengst van vergelijkbare woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar had hiervoor een taxatiematrix overlegd waarin de woning werd vergeleken met vier referentiewoningen in dezelfde wijk.
De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning correct was. De vergelijkingsobjecten waren voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres, zowel qua type als qua locatie. De heffingsambtenaar had ook voldoende rekening gehouden met verschillen in staat van onderhoud en voorzieningen tussen de referentiewoningen en de woning van eiseres.
Eiseres had aangevoerd dat de woning een gedateerde keuken en badkamer had en dat het duurzaamheidsniveau onder gemiddeld was, wat niet in de taxatiematrix zou zijn meegenomen. Echter, de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar deze factoren voldoende had meegenomen in de waardeoverwegingen. De m²-prijs van de woning was lager dan die van de vergelijkbare woningen, en er was rekening gehouden met mogelijke verschillen in voorzieningen en bouwkwaliteit.
Verder was er discussie over het ontbreken van een energielabel en de invloed daarvan op de woningwaarde. Eiseres stelde dat de woning vergeleken was met referentiewoningen die een beter energielabel hadden. De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in diens uitleg dat deze labels bij de referentiewoningen niet tot een significante waardeverhoging hadden geleid.
Tot slot had eiseres aangevoerd dat er geen rekening was gehouden met mogelijke VVE-reserves bij de referentiewoningen. De heffingsambtenaar wees erop dat er bij geen van de vergelijkingsobjecten sprake was van een VVE-reserve die de verkoopprijs had kunnen beïnvloeden, en de rechtbank vond dit een afdoende verklaring.
De rechtbank kwam tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde correct was vastgesteld en verklaarde het beroep van eiseres ongegrond. Dit betekende dat de vastgestelde waarde van €296.000 werd gehandhaafd. Er was geen aanleiding voor vergoeding van de proceskosten of het griffierecht, omdat het beroep ongegrond was.
Eiseres heeft de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan tegen deze uitspraak bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden binnen zes weken na de datum van verzending van de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
