De zaak in het kort
Op 14 oktober 2025 heeft de rechtbank Midden-Nederland uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in Utrecht. De eiser, eigenaar van de woning, was het niet eens met de door de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap vastgestelde waarde voor het belastingjaar 2023. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning correct had vastgesteld en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De zaak begon met een beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de WOZ-waarde van de woning op een adres in Utrecht werd vastgesteld op €360.000,-, met een waardepeildatum van 1 januari 2022. Deze vaststelling diende als basis voor de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing. De eiser ging in bezwaar tegen deze beschikking, maar het bezwaar werd op 20 november 2023 ongegrond verklaard. Hierop stelde de eiser beroep in bij de rechtbank.
De woning in kwestie is een appartement van 84 m2, gebouwd in 2006. Het geschil betrof de vraag of de WOZ-waarde op de waardepeildatum correct was vastgesteld. De heffingsambtenaar diende een taxatiematrix in ter onderbouwing van de waarde, waarbij de woning werd vergeleken met drie andere verkochte appartementen in de buurt.
De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, aangezien beide partijen daar geen behoefte aan hadden. Het onderzoek werd schriftelijk afgerond.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsmethode als passend. Deze methode houdt in dat de waarde van een woning wordt vastgesteld door deze te vergelijken met de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De heffingsambtenaar moet hierbij aantonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank vond de aangeleverde taxatiematrix en toelichting voldoende om aan te tonen dat de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning in voldoende mate waren meegenomen in de waardebepaling.
De eiser had meerdere beroepsgronden aangevoerd, waaronder de gedateerde staat van de keuken en badkamer, de matige staat van onderhoud, het lage duurzaamheidsniveau van de woning, het aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE), en de ligging van de woning. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar in alle gevallen voldoende rekening had gehouden met de aangevoerde punten of dat de eiser zijn stellingen onvoldoende had onderbouwd.
– **Gedateerde keuken en badkamer:** De eiser betoogde dat de gedateerde voorzieningen onvoldoende in de waardering waren meegenomen. De heffingsambtenaar wees erop dat er geen bewijsstukken waren aangeleverd door de eiser en dat er ruimte was voor verschillen in voorzieningen in de taxatiematrix. De rechtbank volgde de heffingsambtenaar in zijn standpunt.
– **Staat van onderhoud:** De eiser stelde dat de woning in een matige staat verkeerde, wat de waarde zou moeten beïnvloeden. De rechtbank vond dat de eiser onvoldoende bewijs had geleverd om dit aannemelijk te maken, vooral gezien het jonge bouwjaar van de woning.
– **Duurzaamheidsniveau:** De eiser stelde dat de woning slecht geïsoleerd was, met hoge energiekosten als gevolg. De rechtbank vond dat de duurzaamheid voldoende in de prijs van de vergelijkbare woningen was verdisconteerd.
– **Aandeel VVE:** De eiser voerde aan dat er geen rekening was gehouden met de VVE-reserves in de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. De heffingsambtenaar had echter in de taxatiematrix aangegeven welke bedragen aan VVE-reserve in de koopsommen waren begrepen, wat de rechtbank voldoende achtte.
– **Ligging en etage:** De eiser betoogde dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de etage waarop de woning zich bevond. De rechtbank zag geen reden om aan te nemen dat de ligging de waarde significant zou beïnvloeden, vooral omdat de stelling van de eiser niet onderbouwd was.
Na beoordeling van alle aangevoerde punten concludeerde de rechtbank dat de bezwaren van de eiser de vaststelling van de WOZ-waarde niet konden veranderen. Het beroep werd ongegrond verklaard, en er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. De uitspraak werd gedaan door rechter mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, met griffier P.W. Hogenbirk, en werd in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2025.
Partijen die het niet eens zijn met de uitspraak kunnen binnen zes weken in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
