De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland een beroep behandeld dat is ingediend door een eiser tegen een door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van een appartement. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 412.000,- op basis van de waardepeildatum 1 januari 2022. De eiser betwistte deze vaststelling en voerde verschillende gronden aan om een lagere WOZ-waarde te bepleiten. De rechtbank heeft echter geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, en heeft het beroep van de eiser ongegrond verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 31 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar een beschikking uitgegeven waarin de WOZ-waarde van de woning van de eiser werd vastgesteld. Deze vaststelling was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. Naast deze waardevaststelling ontving de eiser ook een aanslag voor onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf werd gebruikt.
De eiser heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond in een uitspraak op 28 november 2023. De eiser was het hier niet mee eens en ging in beroep, waarbij de heffingsambtenaar een verweerschrift indiende met een taxatiematrix om de vastgestelde waarde te onderbouwen.
De rechtbank vond het niet noodzakelijk om de zaak tijdens een zitting te behandelen en sloot het onderzoek zonder zitting, aangezien beide partijen hier geen bezwaar tegen hadden.
Het appartement in kwestie is gebouwd in 1960, heeft een gebruiksoppervlakte van 85 m² en beschikt over een dakterras van 42 m². De discussie in de zaak draaide om de vraag of de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum correct was vastgesteld.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde het geschil op basis van de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde van de woning werd vergeleken met de verkoopopbrengst van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. De heffingsambtenaar droeg de bewijslast om aan te tonen dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, en gebruikte hiervoor een taxatiematrix waarin de woning met vier vergelijkbare woningen werd vergeleken.
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De referentiewoningen in de matrix waren relevant, omdat ze ook bovenwoningen of appartementen in dezelfde buurt waren en niet ver van de waardepeildatum waren verkocht. Bovendien had de heffingsambtenaar adequate aanpassingen gedaan voor verschillen zoals de staat van onderhoud en de m²-prijzen.
De eiser had verschillende beroepsgronden aangevoerd, waaronder dat de keuken en badkamer gedateerd waren, de woning een laag duurzaamheidsniveau had, er geen rekening was gehouden met het aandeel in de Vereniging van Eigenaars (VVE), en de ligging van de woning. De rechtbank heeft deze gronden stuk voor stuk beoordeeld en vond dat de heffingsambtenaar afdoende had aangetoond dat met deze factoren rekening was gehouden, of dat de argumenten van de eiser onvoldoende waren onderbouwd.
– **Gedateerde keuken en badkamer:** De heffingsambtenaar wees erop dat de keuken en badkamer er modern uitzagen op de foto’s van Funda en dat er voldoende ruimte was voor eventuele verschillen met de referentiewoningen.
– **Duurzaamheidsniveau:** De woning had een energielabel C, en omdat de woning was vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, was de duurzaamheid adequaat verdisconteerd in de prijs.
– **Aandeel VVE:** De heffingsambtenaar had in de taxatiematrix aangegeven hoeveel het aandeel in de VVE-reserves was bij de verkoop, en de rechtbank vond dat hiermee voldoende rekening was gehouden.
– **Ligging en etage:** De rechtbank stelde dat de verdieping van een appartement subjectief is en dat de stelling van de eiser hierover niet was onderbouwd.
De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en besloot dat er geen aanleiding was voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. Partijen die het niet eens zijn met de uitspraak, kunnen binnen zes weken na verzending van de uitspraak in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
