De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft op 3 oktober 2025 uitspraak gedaan in een zaak waarbij de eigenaar van een appartement de vastgestelde WOZ-waarde van zijn woning betwistte. De heffingsambtenaar had de waarde voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 412.000,-. De eigenaar ging hiertegen in bezwaar en later in beroep, omdat hij meende dat deze waarde te hoog was vastgesteld. De rechtbank heeft het beroep echter ongegrond verklaard, waarmee de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd blijft.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 31 maart 2023 stelde de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] de WOZ-waarde van de woning van de eiser vast op € 412.000,-, gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. De woning betreft een appartement uit 1960 met een gebruiksoppervlakte van 85 m² en een dakterras van 42 m². De vastgestelde waarde diende als maatstaf voor de aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing.
De eigenaar, [eiser], maakte bezwaar tegen deze beschikking. Op 28 november 2023 verklaarde de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond, waarna de eiser beroep instelde. De heffingsambtenaar diende een verweerschrift in, voorzien van een taxatiematrix die de vastgestelde waarde onderbouwde. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, aangezien beide partijen daarmee instemden.
De kern van het geschil betrof de WOZ-waarde van de woning op de peildatum. De eiser verzocht om een lagere waarde dan de vastgestelde € 412.000,-. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde, onderbouwd door de vergelijkingsmethode waarbij de woning werd vergeleken met vier andere verkopen van vergelijkbare woningen in dezelfde straat.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank beoordeelde de argumenten en de onderbouwing van beide partijen. De heffingsambtenaar had de bewijslast om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog was. Met de taxatiematrix en de toelichting daarop achtte de rechtbank die bewijslast voldoende vervuld. De referentiewoningen waren vergelijkbaar en tijdig verkocht, en de verschillen tussen de woningen waren voldoende in de waardebepaling meegenomen.
De rechtbank behandelde vervolgens de specifieke beroepsgronden van de eiser:
1. **Gedateerde keuken en badkamer**: De eiser stelde dat de waarde te hoog was omdat de keuken en badkamer verouderd waren. De heffingsambtenaar vond dat de voorzieningen er op de foto’s modern uitzagen en dat eventuele gedateerdheid in de waardevergelijking was verdisconteerd. De rechtbank volgde deze redenering en verwierp de beroepsgrond.
2. **Duurzaamheidsniveau**: De eiser voerde aan dat de woning matig geïsoleerd was, wat niet voldoende in de waarde was meegenomen. De heffingsambtenaar verwees naar het energielabel C van de woning en de vergelijkbare referentiewoningen. De rechtbank achtte deze uitleg afdoende.
3. **Aandeel VVE**: De eiser stelde dat de verkoopcijfers gecorrigeerd moesten worden voor eventuele VVE-reserves. De heffingsambtenaar toonde aan dat deze correctie was toegepast. De rechtbank vond deze onderbouwing voldoende.
4. **Ligging en etage**: De eiser betoogde dat de ligging en etage van de woning onvoldoende in de waarde waren meegenomen. De rechtbank achtte deze stelling niet onderbouwd en merkte op dat de voorkeur voor een etage subjectief is.
De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde met voldoende onderbouwing en zorgvuldigheid had vastgesteld. Het beroep van de eiser werd ongegrond verklaard, waardoor de oorspronkelijke beschikking in stand bleef. Er was geen reden voor een vergoeding van proceskosten of griffierecht. Partijen konden nog in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
