De zaak in het kort
Deze zaak betreft een geschil over de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement in Utrecht. De eigenaar van het appartement, hierna eiser genoemd, betwist de door de gemeente vastgestelde waarde van € 301.000,- voor het belastingjaar 2023. De heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap handhaaft deze waarde. De rechtbank Midden-Nederland heeft geoordeeld dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft het beroep van eiser ongegrond verklaard.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2023 een beschikking afgegeven waarin de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in Utrecht is vastgesteld. Deze waarde is gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. Eiser is tegen deze beschikking in bezwaar gegaan, maar de heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar op 20 november 2023 het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank.
De woning in kwestie is een appartement uit 1955 met een vrijstaande berging en een balkon. De woonoppervlakte bedraagt 71 m². De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld middels de vergelijkingsmethode. Hierbij zijn drie andere appartementen in dezelfde wijk als referentie gebruikt, die rond de waardepeildatum zijn verkocht.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentiewoningen zijn vergelijkbaar met de woning van eiser en de verschillen zijn voldoende verdisconteerd in de waardebepaling. De rechtbank heeft ook de argumenten van eiser beoordeeld:
– **Onderhoudsstaat:** Eiser betoogt dat de onderhoudsstaat van de woning matig is en onvoldoende is meegenomen in de waardebepaling. De rechtbank oordeelt dat eiser dit onvoldoende heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar terecht de onderhoudsstaat als normaal heeft geclassificeerd.
– **Duurzaamheidsniveau:** Eiser voert aan dat de woning slecht geïsoleerd is, maar de rechtbank stelt dat de vergelijking met woningen uit dezelfde bouwperiode de invloed van het duurzaamheidsniveau reeds in de waarde verdisconteert.
– **Aanwezigheid van asbest:** Eiser stelt dat er asbest in de woning aanwezig is, maar heeft dit niet voldoende onderbouwd. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar hiermee terecht geen rekening heeft gehouden gezien het ontbreken van concrete feiten.
– **Ligging nabij een UMTS-mast:** Eiser stelt dat de nabijheid van een UMTS-mast de waarde drukt, maar de rechtbank oordeelt dat de invloed hiervan reeds in de vergelijking met de referentiewoningen is verwerkt.
– **Aandeel VVE:** Eiser betoogt dat het aandeel van de VVE-reserves uit de verkoopcijfers gefilterd moet worden. De rechtbank stelt dat de heffingsambtenaar dit correct heeft verwerkt.
– **Etageverschillen:** Eiser meent dat de etage waarop de woning ligt, invloed heeft op de waarde. De rechtbank oordeelt dat deze stelling niet is onderbouwd en subjectief is.
Op grond van bovenstaande overwegingen verklaart de rechtbank het beroep ongegrond. De vastgestelde WOZ-waarde blijft gehandhaafd. Hierdoor is er geen reden voor een vergoeding van proceskosten of griffierecht. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
