De zaak in het kort
De rechtbank Midden-Nederland heeft op 16 september 2025 uitspraak gedaan over de rechtmatigheid van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) in een geschil tussen een eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap. De eiser betwistte de vastgestelde WOZ-waarde van zijn appartement, maar de rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar had op 28 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak op het adres van de eiser vastgesteld op € 391.000,- voor het belastingjaar 2023, met als waardepeildatum 1 januari 2022. De WOZ-waarde was de basis voor de aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing. De eiser ging tegen deze beschikking in bezwaar, maar zijn bezwaar werd op 20 november 2023 ongegrond verklaard. Vervolgens stelde de eiser beroep in bij de rechtbank.
De woning in kwestie is een in 2003 gebouwd appartement met een oppervlakte van 103 m², een berging/schuur van 8 m², een balkon van 4 m² en een parkeerplaats. Het geschil ging over de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De eiser vond dat de waarde te hoog was vastgesteld en pleitte voor een lagere waarde. De heffingsambtenaar verdedigde de vastgestelde waarde met een taxatiematrix.
Omdat beide partijen het eens waren dat een zitting niet nodig was, vond er geen mondelinge behandeling plaats.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar met de ingediende taxatiematrix en toelichting aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning correct was vastgesteld. De gebruikte referentiewoningen waren bruikbaar omdat ze, net als de woning van de eiser, appartementen waren in dezelfde woonplaats en rond dezelfde waardepeildatum waren verkocht. Met de taxatiematrix was inzichtelijk gemaakt dat de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiser, zoals het voorzieningenniveau, voldoende waren verdisconteerd in de waardebepaling.
De rechtbank verwerpt de argumenten van de eiser, waaronder:
1. **Ligging van de woning**: De eiser voerde aan dat de ligging aan een drukke straat met veel verkeer en nabijheid van een benzinepomp een waardedrukkend effect had. De rechtbank vond de motivering van de heffingsambtenaar, dat deze factoren al verdisconteerd waren in de referentiewoningen, voldoende.
2. **Gedateerde badkamer**: De eiser stelde dat de verouderde badkamer niet voldoende in de waardering was meegewogen. De rechtbank accepteerde de uitleg van de heffingsambtenaar dat de voorzieningenniveau-factor 3 (normaal) passend was.
3. **Duurzaamheidsniveau**: Volgens de eiser was het duurzaamheidsniveau van de woning ‘onder gemiddeld’, maar de heffingsambtenaar en de rechtbank stelden dat energielabel A en de vergelijking met woningen uit dezelfde bouwperiode voldoende rechtvaardigden dat duurzaamheid verdisconteerd was in de waarde.
4. **Aandeel Vereniging van Eigenaars (VVE)**: De eiser bekritiseerde dat de verkoopcijfers van woningen binnen een VVE niet gecorrigeerd waren voor VVE-reserves. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat dit aspect was meegenomen.
5. **Ligging en etage van de woning**: De eiser voerde aan dat de etage van de woning invloed heeft op de waarde. De rechtbank vond dat de eiser dit onvoldoende onderbouwde en beschouwde de verdieping als een subjectieve voorkeur.
Tot slot liet de rechtbank de gronden tegen eerder gebruikte referentiewoningen buiten beschouwing, omdat deze niet meer in beroep werden gebruikt.
De conclusie van de rechtbank was dat het beroep ongegrond was en de vastgestelde WOZ-waarde van € 391.000,- gehandhaafd bleef. Er was geen aanleiding voor vergoeding van proceskosten of griffierecht. Partijen die het niet eens zijn met de uitspraak kunnen binnen zes weken in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Deze uitspraak biedt een duidelijk inzicht in de beoordeling van WOZ-waarderingen en benadrukt het belang van uitgebreide en goed onderbouwde argumenten in bezwaar- en beroepsprocedures bij de rechtbank. De zaak illustreert ook de complexiteit van factoren die in overweging worden genomen bij de waardering van onroerend goed, zoals vergelijkingsmethoden, duurzaamheidsniveaus, voorzieningenniveaus en omgevingsfactoren.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
