De zaak in het kort
In deze zaak stond de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning centraal. De eigenaar van de woning, aangeduid als de eiser, was het niet eens met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van €764.000,- voor het belastingjaar 2023. Deze waarde was gebaseerd op de waardepeildatum van 1 januari 2022. Na een ongegrond bezwaar bij de heffingsambtenaar, stelde de eiser beroep in bij de rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar de waarde voldoende aannemelijk had gemaakt en verklaarde het beroep ongegrond.
Het verloop van het proces en de feiten
De woning van de eiser betreft een bovenwoning uit 1900, met diverse bijgebouwen en een aanzienlijke gebruiksoppervlakte. De heffingsambtenaar had bij de waardebepaling vergelijkingen gemaakt met andere verkochte woningen in de gemeente, die qua type en locatie vergelijkbaar waren. De eiser was van mening dat er bij de vaststelling van de WOZ-waarde onvoldoende rekening was gehouden met diverse factoren die de waarde negatief zouden beïnvloeden.
De procedure begon met een beschikking van de heffingsambtenaar op 28 februari 2023, waarin de WOZ-waarde werd vastgesteld. De eiser maakte bezwaar, maar dit werd op 20 november 2023 ongegrond verklaard. Hieropvolgend diende de eiser een beroepschrift in bij de rechtbank. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, omdat beide partijen hiermee instemden.
De woning had volgens de eiser gebreken die in de waardering onvoldoende waren meegenomen. De badkamer was gedateerd, de woning had een matige staat van onderhoud, het duurzaamheidsniveau was laag, en er waren nadelen aan de ligging. Daarnaast was er een recht van overpad en behoorde de woning tot een Vereniging van Eigenaars (VVE), wat volgens de eiser invloed had op de waarde.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde correct was vastgesteld. Het gebruik van een taxatiematrix met referentiewoningen werd als voldoende bewijs beschouwd. De referentiewoningen waren goed vergelijkbaar met de woning van de eiser, en de heffingsambtenaar had rekening gehouden met verschillen in onder meer onderhoud en voorzieningen.
Ten aanzien van de gedateerde badkamer oordeelde de rechtbank dat de eiser niet voldoende bewijs had geleverd om aan te tonen dat het voorzieningenniveau van de woning onder gemiddeld was. Ook de staat van onderhoud was volgens de rechtbank niet zodanig onderbouwd dat het de waarde significant zou beïnvloeden. De rechtbank vond dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de onderhoudsstaat door een lagere vierkante meterprijs te hanteren.
Voor wat betreft het duurzaamheidsniveau concludeerde de rechtbank dat de vergelijkbare woningen uit dezelfde bouwperiode kwamen, waardoor de duurzaamheid al was verdisconteerd in de prijs. De ligging van de woning nabij bedrijvigheid werd door de rechtbank niet als waardeverlagend beschouwd. De rechtbank zag hierin een subjectieve factor die voor sommige kopers juist aantrekkelijk zou kunnen zijn.
Het recht van overpad werd door de rechtbank niet als relevant gezien, omdat er geen grond was gewaardeerd. De invloed van de VVE-reserves was volgens de rechtbank al in de taxatiematrix opgenomen. Tot slot oordeelde de rechtbank dat de heffingsambtenaar in beroep nieuwe referentiewoningen mocht gebruiken om de waarde te onderbouwen, conform de vrije bewijsleer in het belastingrecht.
Al met al werden alle beroepsgronden van de eiser verworpen en bleef de WOZ-waarde gehandhaafd. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond en wees een vergoeding voor proceskosten of griffierecht af. De eiser kan nog in hoger beroep gaan bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden als hij het niet eens is met de uitspraak.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
