De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Midden-Nederland een uitspraak gedaan over de waardering van een woning op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). De eiser, eigenaar van een appartement, betwistte de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van € 359.000,- voor het belastingjaar 2023. De rechtbank heeft het beroep van de eiser ongegrond verklaard en de oorspronkelijke WOZ-waarde gehandhaafd.
Het verloop van het proces en de feiten
Op 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning van de eiser vastgesteld op € 359.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Op basis van deze waarde werden de onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing berekend. De eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt, maar de heffingsambtenaar verklaarde dit bezwaar ongegrond en handhaafde de vastgestelde waarde.
De eiser besloot vervolgens om in beroep te gaan tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar diende een verweerschrift in, ondersteund door een taxatiematrix die de waardering van de woning vergeleek met die van vergelijkbare verkochte woningen. De rechtbank besloot dat een zitting niet nodig was, aangezien beide partijen geen behoefte hadden aan mondelinge behandeling.
Het appartement van de eiser, gebouwd in 2003, heeft een gebruiksoppervlakte van 82 m², een balkon van 8 m² en een aangebouwde berging van 4 m². De waarde van de woning werd vergeleken met vijf andere appartementen in dezelfde wijk.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de woning niet te hoog was gewaardeerd. Dit oordeel was gebaseerd op de taxatiematrix, die de woning vergeleek met referentiewoningen die goed bruikbaar waren voor de waardebepaling. De referentiewoningen waren appartementen in dezelfde wijk, waarvan de verkoopprijzen rondom de waardepeildatum lagen.
De rechtbank vond dat de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van de eiser voldoende waren meegenomen in de waardebepaling. De beroepsgronden van de eiser, die onder andere betrekking hadden op de gedateerde staat van de keuken en badkamer, het duurzaamheidsniveau, de ligging nabij een school, de invloed van de Vereniging van Eigenaars (VVE), en de etageligging van de woning werden stuk voor stuk verworpen.
1. **Gedateerde keuken en badkamer**: De eiser voerde aan dat de gedateerde keuken en badkamer de waarde zouden moeten beïnvloeden, maar de rechtbank volgde de heffingsambtenaar die stelde dat het voorzieningenniveau ‘normaal’ was en dat de lagere m²-prijs van de woning voldoende rekening hield met eventuele veroudering.
2. **Duurzaamheidsniveau**: De eiser stelde dat de woning onder gemiddeld was qua duurzaamheid. De heffingsambtenaar weerlegde dit met het energielabel A van de woning, terwijl de referentiewoningen voornamelijk een label B hadden.
3. **Ligging nabij een school**: De eiser vond dat de ligging van de woning nabij een school waardedrukkend was, maar de rechtbank volgde de heffingsambtenaar die stelde dat dit juist aantrekkelijk was voor gezinnen.
4. **Aandeel VVE**: De rechtbank was het eens met de heffingsambtenaar dat de transactieprijzen van de referentiewoningen geschoond waren voor het aandeel VVE-reserve.
5. **Etageligging**: De eiser maakte niet aannemelijk dat de etageligging van de woning een relevante factor was voor de waardebepaling. De heffingsambtenaar hoefde hier geen rekening mee te houden.
De rechtbank concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende had aangetoond dat de WOZ-waarde correct was vastgesteld. Het beroep werd ongegrond verklaard, en er was geen reden voor het toekennen van een vergoeding van proceskosten of griffierecht aan de eiser.
De uitspraak werd openbaar uitgesproken op 24 oktober 2025. Partijen die het niet eens zijn met de uitspraak hebben de mogelijkheid om binnen zes weken na verzending van de uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
