De zaak in het kort
In deze zaak heeft de rechtbank Noord-Holland geoordeeld over een geschil met betrekking tot schade aan de gevel van een appartementsgebouw. De eiser, een appartementseigenaar, had de gedaagden, bestaande uit een projectontwikkelingsbedrijf en een voormalig eigenaar van het pand, aansprakelijk gesteld voor de gebreken in het stucwerk van de gevel. De eiser vorderde herstel- en schadevergoeding, maar de rechtbank verklaarde hem niet-ontvankelijk. De rechtbank oordeelde dat de gevel tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoort en dat uitsluitend de Vereniging van Eigenaren (VvE) bevoegd is om vorderingen met betrekking tot gemeenschappelijke zaken in te stellen. Hierdoor kon de eiser, die handelde zonder de rest van de appartementseigenaren, niet zelfstandig een vordering instellen ten aanzien van de gevelproblemen.
Het verloop van het proces en de feiten
Het geschil begon toen de eiser een appartement kocht in een pand dat door Dutch Style Projectontwikkeling B.V. was gerenoveerd en vervolgens in appartementsrechten was gesplitst. Tijdens een bouwkundige keuring werden scheuren in het stucwerk van de gevel geconstateerd. Ondanks dat de makelaar van de verkoper verklaarde dat de gevel onder de verantwoordelijkheid van de VvE viel en geen garantie werd gegeven, besloot de verkoper de achtergevel gedeeltelijk te herstellen voor de juridische overdracht.
Na de aankoop ontstonden er echter nieuwe problemen met het stucwerk. De eiser stelde de gedaagden aansprakelijk en eiste een schadevergoeding voor de kosten van herstel. De gedaagden betwistten deze aansprakelijkheid en voerden aan dat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw betreft, waarvoor de VvE verantwoordelijk is. Bovendien stelden zij dat er geen garantie was voor de gevel en dat eventuele gebreken het normale gebruik van de woning niet belemmerden.
Tijdens de procedure voerde de eiser aan dat zij, als deelgenoot van de gemeenschap van appartementseigenaren, bevoegd was om zelfstandig een vordering in te stellen. De gedaagden betwistten dit echter, en de rechtbank moest beslissen of de eiser inderdaad bevoegd was om de vorderingen in te stellen zonder de betrokkenheid van de VvE.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank oordeelde dat de gevel tot het gemeenschappelijke gedeelte van het gebouw behoort en dat de VvE bevoegd is om namens de gezamenlijke eigenaren op te treden. Omdat de gevel als gemeenschappelijk eigendom wordt beschouwd, kan niet een enkele appartementseigenaar, zoals de eiser, zelfstandig een vordering instellen. De rechtbank wees erop dat de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek duidelijk stellen dat het beheer en de vertegenwoordiging van gemeenschappelijke delen onder de bevoegdheid van de VvE vallen.
Verder oordeelde de rechtbank dat de specifieke bepalingen uit de koopovereenkomst niet voldoende waren om de eiser een zelfstandig vorderingsrecht te geven met betrekking tot de gemeenschappelijke gevel. De rechtbank wees ook de aanspraak op schadevergoeding af, omdat de eiser niet kon aantonen dat de overige appartementseigenaren hun vorderingsrecht aan haar hadden overgedragen of dat zij bevoegd was namens hen op te treden.
Als gevolg van deze overwegingen werd de eiser niet-ontvankelijk verklaard in haar vorderingen tegen de gedaagden. De rechtbank besloot dat er geen verdere inhoudelijke beoordeling van de gestelde gebreken en de gevorderde schadevergoeding nodig was. Daarnaast veroordeelde de rechtbank de eiser tot betaling van de proceskosten van de gedaagden, aangezien de eiser in het ongelijk was gesteld. De totale proceskosten werden vastgesteld op € 5.601,00, inclusief griffierecht, advocaatkosten en nakosten, vermeerderd met wettelijke rente indien niet tijdig betaald.
De uitspraak maakt duidelijk dat appartementseigenaren bij problemen met gemeenschappelijke delen van een gebouw zoals gevels altijd via de VvE moeten procederen. Het vonnis is een herinnering aan de juridische structuur rondom appartementsrechten en de rol van de VvE in het beheer en onderhoud van gemeenschappelijke eigendommen.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
