De zaak in het kort
De rechtbank Noord-Holland heeft beslist dat een appartementseigenaar, aangeduid als [eiser], niet-ontvankelijk is in haar vordering tot schadevergoeding tegen Dutch Style Projectontwikkeling B.V. en [gedaagde 2], vanwege schade aan de gevel van een appartementencomplex. De rechtbank oordeelde dat de gevel een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw is en dat alleen de Vereniging van Eigenaren (VvE) bevoegd is om namens de appartementseigenaren een dergelijke vordering in te stellen.
Het verloop van het proces en de feiten
[gedaagde 2] was eigenaar van een pand dat door Dutch Style was gerenoveerd en vervolgens in appartementsrechten werd gesplitst. In de splitsingsakte werd bepaald dat de gevels tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw behoren, die onder het beheer van de VvE vallen. [eiser] kocht een van de appartementen en voerde voorafgaand aan de koop een bouwkundige keuring uit. De keuring wees op scheuren in het stucwerk van de gevel.
Na correspondentie over de scheuren, waarbij [gedaagde 2] verklaarde bereid te zijn om een deel van de gevel opnieuw te stuken en te impregneren, werd een koopovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst werden de aanspraken van [gedaagde 2] op derden, zoals aannemers, overgedragen aan [eiser].
Nadat het appartement werd geleverd, constateerde [eiser] opnieuw scheuren in het stucwerk en verzocht [gedaagde 2] om herstel. [gedaagde 2] weigerde, met het argument dat er geen garantie op de gevel was. [eiser] liet vervolgens een deskundigenrapport opstellen, en stelde [gedaagden] aansprakelijk voor de gebreken, waarbij ze de verbintenis tot schadeherstel omzette in een vordering tot schadevergoeding. [gedaagden] verwierpen de aansprakelijkheid en lieten een contra-expertise uitvoeren.
[eiser] vorderde uiteindelijk een schadevergoeding van €78.379,50 voor herstelkosten en €4.174,51 voor kosten van schadevaststelling, vermeerderd met rente en kosten. [eiser] stelde dat het stucwerk ondeugdelijk was uitgevoerd, en dat [gedaagde 2] en Dutch Style aansprakelijk waren voor het leveren van een non-conform appartement. Volgens [eiser] was zij, als deelgenoot van de gemeenschap, zelfstandig bevoegd om de schadevergoeding te vorderen namens de gezamenlijke appartementseigenaren.
[h2]De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat de gevel tot het gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw behoort, dat onder het beheer van de VvE valt. Volgens de wet heeft de VvE de bevoegdheid om namens de gezamenlijke eigenaren in rechte op te treden. De rechtbank oordeelde dat [eiser], in tegenstelling tot haar stelling, niet zelfstandig een vordering kon instellen omdat de bepalingen van titel 7 van Boek 3 BW niet van toepassing zijn op de gemeenschap van een in appartementsrechten gesplitst gebouw. Hierdoor kan [eiser] zich niet beroepen op artikel 3:171 BW om zelfstandig een vordering ten behoeve van de gemeenschap in te stellen.
De rechtbank verwierp ook het betoog van [eiser] dat alle aanspraken ten aanzien van het gehele pand aan haar waren overgedragen. Alleen de aanspraken met betrekking tot het specifieke appartementsrecht dat zij had gekocht waren overgedragen, niet die met betrekking tot de gemeenschappelijke gevel. Bovendien was er geen last of volmacht waaruit bleek dat [eiser] namens alle appartementseigenaren optrad, noch waren de vorderingen van de andere eigenaren aan haar gecedeerd.
Op basis van het bovenstaande verklaarde de rechtbank [eiser] niet ontvankelijk in haar vorderingen tegen zowel [gedaagde 2] als Dutch Style. Hierdoor hoefde de rechtbank geen inhoudelijke beoordeling te geven van de gestelde non-conformiteit, het verzuim, of de hoogte van de herstelkosten.
De rechtbank veroordeelde [eiser] in de proceskosten, die werden begroot op €5.601,00, inclusief griffierecht, advocaatkosten, en nakosten. Ook werd [eiser] veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald. De proceskostenveroordeling werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
