De zaak in het kort
Op een perceel naast dat van de eiser is een appartementencomplex gebouwd, waarvan de Vereniging van Eigenaars (VVE) de gemeenschappelijke delen bezit. De eiser eist dat de ramen, deuren en dakterrassen in de zijgevel van het appartementencomplex, die zich binnen twee meter van de erfgrens bevinden, worden verwijderd of zodanig worden aangepast dat ze voldoen aan artikel 5:50 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De rechtbank wijst de eis af omdat de eiser voorafgaand aan de bouw toestemming zou hebben gegeven en deze toestemming ook geldt voor opvolgende eigenaren.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een tussenvonnis op 7 mei 2025, gevolgd door diverse brieven en een mondelinge behandeling op 2 oktober 2025. De eiser is eigenaar van een perceel met een winkel en een verhuurd appartement. Naast dit perceel heeft Schagen Project Ontwikkeling (SPO) in 2022/2023 een appartementencomplex gebouwd. De VVE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het complex.
Vanaf 2019 waren SPO en de eiser in gesprek over de herontwikkeling van hun percelen. Op 9 februari 2021 sloten zij een overeenkomst waarin werd bepaald dat de steeg tussen de percelen onbebouwd zou blijven. De eiser heeft op 18 oktober 2022 een brief gestuurd waarin hij de bouwplannen van SPO in strijd met artikel 5:50 BW achtte. Hij verzocht de plannen aan te passen, wat niet werd gedaan. Op 3 december 2024 zegde de eiser de overeenkomst op, wat SPO op 13 januari 2025 bestreed.
De eiser vordert dat de VVE de ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens verwijdert of aanpast. Hij beroept zich op zijn eigendomsrecht en privacy, en stelt dat er sprake is van onrechtmatige hinder volgens artikel 5:37 BW. De VVE voert aan dat de eiser toestemming heeft gegeven voor de bouw binnen de erfgrens en dat het beroep op artikel 5:50 BW naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank oordeelt dat de eiser inderdaad toestemming heeft gegeven voor de bouw van de ramen, deuren en dakterrassen binnen twee meter van de erfgrens. Deze toestemming kan op verschillende manieren worden verleend, ook impliciet, en komt voort uit de verklaringen en gedragingen van de eiser. De betrokkenheid van de eiser bij de bouwplannen sinds 2019, de ondertekende overeenkomst van 2021, en het feit dat hij geen bezwaar maakte tegen de omgevingsvergunning, wijzen erop dat de eiser op de hoogte was en instemde met de bouw zoals die is uitgevoerd.
De rechtbank acht het bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid als de eiser zijn toestemming zou intrekken, gezien het stadium van de bouw en de gevolgen voor de appartementseigenaren. De toestemming geldt ook voor de VVE als opvolger van SPO, omdat de toestemming derdenwerking heeft volgens de parlementaire geschiedenis en niet in de openbare registers hoeft te zijn ingeschreven.
Ten aanzien van de claim van onrechtmatige hinder oordeelt de rechtbank dat er in stedelijke gebieden vaak sprake is van zicht op elkaars erf en dat dit niet automatisch onrechtmatig is. De eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van onrechtmatige hinder.
Omdat de rechtbank van mening is dat de eiser toestemming heeft verleend en deze niet kan intrekken, wordt de vordering afgewezen. De eiser wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de VVE, begroot op €2.120,00, inclusief nakosten en wettelijke rente indien niet tijdig betaald. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
