De zaak in het kort
Deze rechtszaak draait om de verkoop van een appartementsrecht waarbij de overdracht van een omzettingsvergunning een cruciaal punt van geschil is. De koper, [eiser] B.V., stelt dat de verkopers, [gedaagde partij], tekortgeschoten zijn in de nakoming van de koopovereenkomst door niet te informeren over de intrekking van de omzettingsvergunning. Dit zou volgens [eiser] een tekortkoming zijn die recht geeft op ontbinding van de overeenkomst en een schadevergoeding van € 20.000. De rechtbank moet beslissen of er sprake is van een tekortkoming en of [eiser] recht heeft op de gevraagde schadevergoeding.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een tussenvonnis op 10 juni 2025, gevolgd door een mondelinge behandeling op 24 september 2025. Tijdens deze zitting werden de feiten en standpunten van beide partijen besproken. De kern van de zaak ligt in de verkoop van een appartement aan [eiser] door [gedaagde partij], waarbij de omzettingsvergunning voor kamergewijze verhuur niet werd overgedragen. Relevante correspondentie tussen de betrokken makelaar en de gemeente Groningen toont aan dat de omzettingsvergunning op de nominatie stond om te worden ingetrokken. De gemeente had al in december 2023 aangekondigd dat de vergunning zou worden ingetrokken vanwege langdurig niet-gebruik voor kamergewijze verhuur.
De koopsom voor het appartement bedroeg € 215.000 en in de koopovereenkomst werd bepaald dat de woning in de staat zou worden overgedragen waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, inclusief alle rechten en aanspraken. Echter, [gedaagde partij] had nagelaten om [eiser] te informeren over de intrekking van de omzettingsvergunning, die op 22 februari 2024 officieel door de gemeente was ingetrokken. De woning werd op 29 februari 2024 aan [eiser] geleverd zonder dat deze op de hoogte was van de intrekking.
Na de levering ontdekte [eiser] het besluit van de gemeente en eiste compensatie van [gedaagde partij] voor de misgelopen mogelijkheden tot verhuur. De eis omvatte een schadevergoeding van € 20.000, gebaseerd op de waardevermindering van het pand zonder de vergunning voor kamergewijze verhuur. [gedaagde partij] weerlegde de claim door te stellen dat de intrekking van de vergunning niet onder de verplichtingen van de koopovereenkomst viel en dat [eiser] niet op de hoogte was gehouden omdat de vergunning al niet werd gebruikt.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of [gedaagde partij] in strijd met de koopovereenkomst had gehandeld door de koper niet te informeren over de intrekking van de omzettingsvergunning. Allereerst werd vastgesteld dat de bepalingen in de koopovereenkomst en de leveringsakte op basis van de Haviltex-norm moeten worden uitgelegd, wat betekent dat de redelijke verwachtingen van partijen en de omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn.
De rechtbank oordeelde dat het intrekken van de omzettingsvergunning niet kan worden gezien als een “van overheidswege voorgeschreven verandering” in de zin van de leveringsakte. De uitleg van [gedaagde partij], dat hiermee bouwkundige aanpassingen werden bedoeld, werd gevolgd. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst, dat de overdracht van alle rechten en aanspraken aan de koper garandeert, werd door de rechtbank niet als een garantie voor de overdracht van de omzettingsvergunning geïnterpreteerd. De vergunning wordt als bestuursrechtelijk en niet als privaatrechtelijk recht gezien, waardoor de verkoper hier niet voor kan instaan.
Daarnaast stelde de rechtbank vast dat [eiser] bij het aangaan van de koopovereenkomst niet uitging van de aanwezigheid van een omzettingsvergunning en dat de makelaar bij de bezichtiging al had aangegeven dat er geen omzettingsvergunning was. Gezien de omstandigheden achtte de rechtbank dat [eiser] niet mocht verwachten dat het recht op een omzettingsvergunning zou worden overgedragen.
Ook de stelling van [eiser] dat [gedaagde partij] onrechtmatig hadden gehandeld door niet te informeren over het intrekkingsbesluit, werd afgewezen. De rechtbank vond geen voldoende bewijs voor een normschending die zou leiden tot schade voor [eiser]. Zelfs als er sprake was van een normschending, achtte de rechtbank de kans dat bezwaar tegen de intrekking succesvol zou zijn gering.
Concluderend wees de rechtbank alle vorderingen van [eiser] af. [eiser] werd veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde partij], begroot op € 1.221. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
