De zaak in het kort
In deze zaak voor de Rechtbank Noord-Nederland gaat het om de verkoop van een appartementsrecht, waarbij de vraag centraal staat of de verkopers tekort zijn geschoten in hun verplichtingen door de koper niet te informeren over de intrekking van een omzettingsvergunning door de gemeente. De koper, [eiser], heeft de verkopers, [gedaagde partij], aangeklaagd voor het niet nakomen van de koopovereenkomst en het niet informeren over het intrekkingsbesluit. [eiser] vordert een schadevergoeding vanwege de gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, of vanwege een vermeende onrechtmatige daad.
Het verloop van het proces en de feiten
De procedure begon met een tussenvonnis op 10 juni 2025, gevolgd door een mondelinge behandeling op 24 september 2025. De kern van het geschil ligt in de verkoop van een woning waarvoor oorspronkelijk een omzettingsvergunning was verleend. Deze vergunning, noodzakelijk voor kamergewijze verhuur aan drie of meer personen, was door de gemeente Groningen ingetrokken omdat de woning niet meer aan drie personen verhuurd werd. Deze intrekking werd niet aan de koper, [eiser], bekendgemaakt voor de levering van de woning op 29 februari 2024.
De koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde partij] werd op 17 januari 2024 gesloten voor € 215.000. In de overeenkomst stond vermeld dat de woning zou worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken. Echter, na de levering ontdekte [eiser] dat de omzettingsvergunning was ingetrokken zonder dat hij hierover was geïnformeerd. Dit leidde tot de huidige juridische procedure waarin [eiser] de verkopers aansprakelijk houdt voor het niet nakomen van de overeenkomst en voor een vermeende onrechtmatige daad.
De beslissing van de rechtbank
De rechtbank moest beoordelen of er sprake was van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst en of het niet informeren over het intrekkingsbesluit een onrechtmatige daad opleverde. [eiser] beriep zich op artikel 5 van de leveringsakte en artikel 6.1 van de koopovereenkomst, waarin de verplichtingen van de verkoper ten aanzien van bekendmaking van overheidsbesluiten die de woning aangaan, zijn opgenomen.
De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. Bij de uitleg van de koopovereenkomst en de leveringsakte is gebruik gemaakt van de Haviltex-norm, die stelt dat de betekenis van contractuele bepalingen niet alleen taalkundig moet worden begrepen, maar ook in de context van wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
1. **Geen tekortkoming op grond van artikel 5 van de leveringsakte**: De rechter oordeelde dat de intrekking van de omzettingsvergunning niet valt onder ‘van overheidswege voorgeschreven veranderingen’ zoals bedoeld in artikel 5 van de leveringsakte. Dit artikel verwijst naar bouwkundige aanpassingen en niet naar vergunningen.
2. **Geen tekortkoming op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst**: De rechter vond dat de bepaling over de overdracht van rechten en aanspraken betrekking had op privaatrechtelijke rechten en niet op een bestuursrechtelijke vergunning zoals de omzettingsvergunning. Bovendien was de verkoopprijs in overeenstemming met de feitelijke situatie zonder omzettingsvergunning.
3. **Geen onrechtmatige daad**: De rechtbank kon niet vaststellen dat [gedaagde partij] op de hoogte waren van het intrekkingsbesluit. Ook als zij dat wel waren, was er geen bewijs dat [eiser] schade had geleden door het niet informeren. De kans dat een bezwaar tegen de intrekking succesvol zou zijn geweest, was volgens de rechter gering, gezien de eerdere houding van de gemeente en het niet voldoen aan de vergunningsvoorwaarden.
Op basis van deze overwegingen heeft de rechtbank de vorderingen afgewezen en [eiser] veroordeeld tot het betalen van de proceskosten van [gedaagde partij], begroot op € 1.221,00. De uitspraak werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat de beslissing direct ten uitvoer kan worden gelegd, zelfs als er hoger beroep wordt aangetekend.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
