De zaak in het kort
In de onderhavige zaak speelt een geschil tussen [eiser] B.V. en de [gedaagde partijen] over de verkoop van een appartementencomplex. De kern van het geschil draait om een omzettingsvergunning die op een bepaald moment door de gemeente Groningen is ingetrokken. [eiser] stelt dat [gedaagde partijen] tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door niet te informeren over het intrekkingsbesluit van de gemeentelijke omzettingsvergunning, die nodig was voor de verhuur van het appartement aan drie of meer personen. [eiser] vordert een schadevergoeding van € 20.000,00, omdat volgens hen de omzettingsvergunning een bij het onroerend goed behorend recht is dat ten onrechte niet is overgedragen. De rechtbank moet oordelen over de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst, en of er mogelijk sprake is van een onrechtmatige daad.
Het verloop van het proces en de feiten
Het procesverloop begint met een tussenvonnis op 10 juni 2025 en een mondelinge behandeling op 24 september 2025. [eiser] B.V., vertegenwoordigd door een bestuurder en een gemachtigde, en [gedaagde partijen], bijgestaan door hun gemachtigde, waren bij deze zitting aanwezig. De zaak betreft de verkoop van een appartement aan de [adres] in Groningen, waarvoor [gedaagde partijen] eerder een omzettingsvergunning hadden verkregen. Deze vergunning was nodig voor kamergewijze verhuur aan drie of meer personen. De gemeente Groningen had echter in december 2023 aangegeven de vergunning in te trekken omdat het appartement sinds 2019 niet meer als zodanig werd gebruikt.
Op 17 januari 2024 werd een koopovereenkomst gesloten tussen [eiser] en [gedaagde partijen] voor een bedrag van € 215.000,00. In deze overeenkomst werden bepalingen opgenomen over de staat van de onroerende zaak en de opkoopbescherming in Groningen. Echter, kort na de verkoop, op 22 februari 2024, trok de gemeente de omzettingsvergunning definitief in. [eiser] werd hierover niet geïnformeerd door [gedaagde partijen], wat leidde tot het huidige geschil.
[h2]De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank beoordeelt of [gedaagde partijen] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Primair stelt [eiser] dat artikel 5 van de leveringsakte en artikel 6.1 van de koopovereenkomst zijn geschonden, omdat de intrekking van de vergunning niet werd medegedeeld. De rechtbank past de Haviltex-norm toe om de bepalingen van de leveringsakte en de koopovereenkomst uit te leggen. De Haviltex-norm vereist dat gekeken wordt naar de zin die partijen redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen.
De rechtbank concludeert dat de intrekking van de omzettingsvergunning niet valt onder “van overheidswege voorgeschreven veranderingen”, zoals bedoeld in artikel 5 van de leveringsakte en dat artikel 6.1 van de koopovereenkomst niet de overdraagbaarheid van bestuursrechtelijke vergunningen omvat. Daarom is er geen sprake van een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst.
Vervolgens beoordeelt de rechtbank de vordering gebaseerd op onrechtmatige daad. [eiser] stelt dat [gedaagde partijen] onrechtmatig hebben gehandeld door niet te informeren over het intrekkingsbesluit, wat hen de mogelijkheid ontnam om bezwaar te maken. De rechtbank onderzoekt of er sprake is van kansschade, waarbij gekeken wordt naar de kans dat een bezwaar succesvol zou zijn geweest. De rechtbank concludeert dat de kans op een succesvol bezwaar gering was, gezien de gedocumenteerde intenties van de gemeente en het langdurige niet voldoen aan de vergunningvoorwaarden. Hierdoor is er geen sprake van een verloren kans die voor vergoeding in aanmerking komt.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af, zowel op basis van de gestelde tekortkoming in de nakoming als de onrechtmatige daad. [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde partijen], begroot op € 1.221,00. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
