De zaak in het kort
In deze rechtszaak oordeelde de rechtbank Den Haag over een geschil tussen eigenaren van een appartementsrecht en de Vereniging van Eigenaren (VvE), waarbij de verzoekers een vervangende machtiging vroegen om een opdracht te geven voor herstelwerkzaamheden aan de kelder van hun appartement. De kelder kampt met vochtproblemen en er was discussie over de noodzaak en kosten van de voorgestelde herstelwerkzaamheden. De rechtbank wees het verzoek af omdat de voorgestelde oplossing te duur was in vergelijking met alternatieven en omdat niet voldoende was aangetoond dat goedkopere oplossingen niet volstonden.
Het verloop van het proces en de feiten
De verzoekers zijn sinds 2019 eigenaar van een appartementsrecht dat onderdeel is van een gebouw waarvan de VvE is opgericht bij een splitsingsakte uit 1963. Zij hebben herhaaldelijk last gehad van lekkages in de kelder van hun woning. Een deskundigenrapport van eind 2024 stelde dat de lekkageproblemen verergerd worden door de ouderdom van het metselwerk en de nabijheid van de zee, waardoor de kelderwanden meer water opnemen. Verschillende opties voor herstel werden overwogen, waaronder het injecteren van de kelderwanden en het plaatsen van een nieuwe kelderbak. De offertes voor deze werkzaamheden varieerden sterk in prijs.
Tijdens een vergadering van de VvE op 26 maart 2025 werden verschillende offertes besproken, waarbij de voorkeur uitging naar een duurder aanbod van Welwillend B.V., dat zowel de vochtproblemen als de funderingsproblemen zou aanpakken. Er werd echter geen definitief besluit genomen vanwege het ontbreken van financieringsopties. Een volgende vergadering op 3 juli 2025 bracht geen consensus en de kwestie werd voorgelegd aan de rechter.
De verzoekers stelden dat de kelder tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort, waardoor de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud. Zij voerden aan dat een structurele oplossing noodzakelijk was en dat het voorstel van Welwillend de beste lange termijn oplossing bood met garantie op de werkzaamheden.
De beslissing van de rechtbank.
De rechtbank moest beslissen of de kelder tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoort en of de VvE verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten. Bij de uitleg van het splitsingsreglement oordeelde de rechtbank dat de muren en vloeren van de kelder inderdaad tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. Dit betekent dat de VvE verantwoordelijk is voor het onderhoud ervan, en dat een besluit van de VvE om werkzaamheden uit te voeren niet in strijd is met het splitsingsreglement.
Echter, de rechtbank stelde ook vast dat er tijdens de VvE-vergadering van 26 maart 2025 geen definitief besluit was genomen om de opdracht aan Welwillend te verstrekken. De voorkeur voor hun offerte was niet hetzelfde als een daadwerkelijk besluit om de werkzaamheden uit te voeren. Bovendien oordeelde de rechtbank dat de VvE op redelijke gronden de voorkeur gaf aan goedkopere en minder ingrijpende herstelopties, zoals het injecteren van de kelderwanden. Dit was in lijn met de adviezen van eerdere bouwkundige rapporten.
De rechtbank concludeerde dat de toestemming voor de opdracht aan Welwillend niet zonder redelijke grond was geweigerd door de VvE. De kosten van de door Welwillend voorgestelde oplossing waren aanzienlijk hoger dan andere opties, en het was niet aangetoond dat deze oplossing noodzakelijk was. Daarom werd het verzoek voor een vervangende machtiging afgewezen.
De verzoekers werden veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de verweerders, wat neerkomt op een bedrag van € 677,00. De rechtbank benadrukte dat alle eigenaren belang hebben bij de goede instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten, maar dat dit niet betekent dat de duurste oplossing altijd de beste is, vooral als goedkopere alternatieven beschikbaar zijn.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
