De zaak in het kort
In deze zaak gaat het om een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een bovenwoning in [woonplaats] voor het belastingjaar 2023. De opgelegde waarde van € 247.000 werd door de belanghebbende aangevochten, die stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld vanwege achterstallig onderhoud en de slechte staat van de woning. De Rechtbank Den Haag verlaagde de waarde naar € 226.000, maar de belanghebbende vond deze verlaging onvoldoende en ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Den Haag. Het gerechtshof oordeelde dat geen van beide partijen in staat was om de door hen voorgestelde waarden voldoende aannemelijk te maken en stelde de waarde daarom in goede justitie vast op € 200.000.
Het verloop van het proces en de feiten
De heffingsambtenaar had de waarde van de bovenwoning op de waardepeildatum 1 januari 2022 vastgesteld op € 247.000. Deze waarde vormde de basis voor de aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2023. De belanghebbende, die de woning verhuurde, betwistte deze waarde en diende een bezwaar in dat door de heffingsambtenaar werd afgewezen. Vervolgens stelde de belanghebbende beroep in bij de Rechtbank Den Haag, waarbij een griffierecht van € 51 werd geheven.
De Rechtbank verklaarde het beroep gegrond, vernietigde de uitspraak op bezwaar en verlaagde de vastgestelde waarde naar € 226.000. De rechtbank beval ook de vermindering van de aanslag en droeg de heffingsambtenaar op om het betaalde griffierecht aan de belanghebbende te vergoeden. De belanghebbende was echter niet tevreden met deze uitspraak en ging in hoger beroep, waarbij hij € 143 aan griffierecht betaalde.
Tijdens de zitting bij het Gerechtshof Den Haag op 29 oktober 2025 werd het hoger beroep behandeld. De belanghebbende voerde aan dat de verlaging van de waarde door de rechtbank niet voldoende was en dat de werkelijke waarde van de woning € 130.000 moest zijn. Hij baseerde zijn claim op de slechte staat van de woning en de hoge kosten voor noodzakelijke renovaties, die hij op € 131.722 schatte.
De heffingsambtenaar verdedigde de uitspraak van de rechtbank en stelde dat de door hen vastgestelde waarde correct was. Hij betoogde dat er in redelijke mate rekening was gehouden met de staat van de woning en dat vergelijking met stijgingspercentages van andere woningen niet relevant was aangezien de WOZ-waarde onafhankelijk per jaar wordt vastgesteld.
De beslissing van de rechtbank
Het Gerechtshof Den Haag oordeelde dat de heffingsambtenaar niet in hoger beroep was gegaan tegen de uitspraak van de rechtbank, waardoor het oordeel dat de heffingsambtenaar niet in zijn bewijs was geslaagd, als gegeven moest worden beschouwd. Het hof stelde dat het aan de belanghebbende was om de door hem verdedigde waarde van € 130.000 aannemelijk te maken.
Het hof vond echter dat de belanghebbende niet aan zijn bewijslast had voldaan. De argumenten en cijfers die de belanghebbende had aangedragen, waren onvoldoende onderbouwd. De renovatiekosten waren deels gebaseerd op een gedateerde offerte en deels op schattingen zonder voldoende onderbouwing. Bovendien was de vergelijking met WOZ-waarden van voorgaande jaren en buurpanden onvoldoende als basis voor de waardebepaling.
Aangezien geen van beide partijen in staat was om de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, besloot het hof de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen op € 200.000. Het hof merkte daarbij op dat de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar waren aangedragen niet geschikt waren om conclusies te trekken over de waarde van de woning, vanwege grote verschillen in uitstraling, luxe, en onderhoudstoestand.
Tot slot vernietigde het hof de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing over de vergoeding van het griffierecht, en verminderde de aanslag dienovereenkomstig. Het hof gelastte ook de heffingsambtenaar om het betaalde griffierecht van € 143 aan de belanghebbende te vergoeden.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
