De zaak in het kort
De appellanten, hierna [appellante], exploiteren een Bed & Breakfast (B&B) in hun appartement. De Vereniging van Eigenaars (VvE) vindt dit in strijd met de splitsingsakte, die het uitoefenen van een horeca-bedrijf in het gebouw verbiedt. De VvE heeft daarom besloten deze activiteiten niet langer te tolereren. [appellante] hebben de kantonrechter gevraagd om de besluiten van de VvE te vernietigen, maar hun verzoek is afgewezen omdat de kantonrechter van mening was dat een B&B onder het verbod van een ‘horeca-bedrijf’ valt en dat de VvE het gelijkheidsbeginsel niet heeft geschonden. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter bevestigd.
Het verloop van het proces en de feiten
[appellante] zijn in hoger beroep gegaan tegen de beschikking van de kantonrechter, die op 17 oktober 2024 is gegeven. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden beschikking moet vernietigen en alsnog hun verzoeken moet toewijzen, inclusief de veroordeling van de VvE in de kosten van beide instanties. De VvE heeft daarentegen gevraagd om bekrachtiging van de beschikking en om [appellante] in de kosten van het hoger beroep te veroordelen.
Tijdens de mondelinge behandeling op 14 augustus 2025 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht en bewijs van hun stellingen aangeboden. De zaak draait om de uitleg van de splitsingsakte uit 1988, waarin staat dat het verboden is om in een appartement een café, horeca-bedrijf, bordeel, sexclub of aanverwant bedrijf te exploiteren. Dit modelreglement is van toepassing verklaard op het gebouw dat in dertien appartementsrechten is gesplitst. De VvE heeft daarnaast ‘House Rules’ opgesteld die kortetermijnverhuur via AirBnB of soortgelijke diensten verbiedt.
[appellante] zijn in 2021 eigenaar geworden van twee appartementsrechten en hebben een vergunning gekregen van de gemeente om een B&B te exploiteren. In november 2023 zijn zij hun B&B gestart. De VvE heeft echter bezwaar gemaakt tegen deze activiteiten en heeft aangedrongen op beëindiging ervan, onder dreiging van juridische stappen. [appellante] hebben de kantonrechter gevraagd om de besluiten van de VvE te vernietigen, maar hun verzoek is afgewezen.
De beslissing van de rechtbank.
Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof oordeelt dat het aanbieden van logies in de vorm van een B&B onder het verbod van het uitoefenen van een ‘horeca-bedrijf’ valt, zoals omschreven in de splitsingsakte. De argumenten van [appellante] dat een B&B verschilt van een hotel en dat in 1988 een B&B geen bekend fenomeen was, zijn niet overtuigend. Het hof wijst erop dat het niet gaat om de naam van de activiteiten, maar om de aard ervan, namelijk het verstrekken van logies.
Het hof stelt verder vast dat het begrip ‘horeca-bedrijf’ niet beperkt is tot grote hotels, gezien de kleinschaligheid van het pand met dertien individuele appartementen. Ook het argument van [appellante] dat zij een vergunning van de gemeente hebben, is niet relevant in het civielrechtelijke kader dat de VvE-regels vormt. De vergunning van de gemeente is verleend binnen een bestuursrechtelijk kader en vereist ook toestemming van de VvE.
Het hof is het ook eens met de kantonrechter dat de VvE niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Er is onvoldoende onderbouwing dat de VvE andere eigenaren anders behandelt. De VvE heeft aangetoond dat zij ook tegen andere eigenaren optreedt die vergelijkbare activiteiten ontplooien. De situatie van een andere eigenaar die toestemming had gekregen voor een B&B is niet vergelijkbaar, omdat er geen sprake is van betaling voor overnachtingen en de gebruikers van het appartement bekend zijn bij de eigenaren van het gebouw.
Tot slot heeft het hof de bestreden beschikking bekrachtigd en [appellante] veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, vastgesteld op € 3.226,00. De beslissing is in overeenstemming met de in de splitsingsakte vastgelegde regels en de uitleg daarvan, waarbij het hof de bedoeling van de splitsing naar objectieve maatstaven beoordeelt.
Lees de originele uitspraak hier.
Disclaimer: Deze samenvatting is automatisch gegenereerd en kan daardoor fouten bevatten.
Raadpleeg altijd de originele uitspraak.
